(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 29.7.1999 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 4.2.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, davalılar arasında yapılan inşaat sözleşmesi uyarınca 4104 sayılı parselde yapılacak binadan avam projede 3 ( tadilat projesi ile 4 ) numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını edimlerini yerine getirdiğini, üç yıldır niza konusu dairede oturduğunu ancak tapuda ferağ verilmediğini belirterek tapunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa maliki davanın reddini savunmuş, yüklenici ise yargılamaya katılmamıştır.
Mahkeme 4 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar vermiş, hükmü her iki davalıda temyize getirmiştir.
Arsa maliki ile yüklenici aralarında 26.5.1995 tarihinde düzenledikleri inşaat sözleşmesini karşılıklı olarak feshettiklerine ilişkin 25.11.1999 tarihli noterde düzenlenen fesihnameyi delil olarak dosyaya ibraz etmişlerdir. Davalılar arasında düzenlenen bu fesihname 29.7.1999 tarihinde açılan davadan ve hatta dava dilekçesinin taraflara tebliğ edildiği 2.8.1999-3.8.1999 tarihlerinden sonra düzenlendiğinden tapu kaydının verilmemesini temin amacıyla kötüniyetle hazırlanan bir belge olduğundan dikkate alınmamıştır.
Ancak mahkemece yapılan araştırma ve inceleme yukarıda yazılı ilkelere göre, davanın kabulü için yeterli görülmemiştir.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen 26.5.1995 tarihli inşaat sözleşmesinde 4 numaralı bağımsız bölümün arsa malikine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı da dilekçesinde 3 numaralı bağımsız bölümü satın aldıklarını ancak tadilat projesiyle bu dairenin 4 numarayı aldığını belirterek 4 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir. Dosyadaki bilirkişi incelemesinde bir tadilat projesinden bahsedilmediği gibi kat irtifakı tesisi sırasında projede ve sözleşmede belirlenen bağımsız bölümün numaralarında bir değişiklik yapılıp yapılmadığı hususu da açıklanmamıştır. Davacının adına tescilini istediği ve dayanak satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bağımsız bölümün projede ve kat irtifakında hangi bağımsız bölüm olduğu, proje ile kat irtifakında yer alan bağımsız bölüm numaraları arasında fark olup olmadığı, var ise bunun neden kaynaklandığı ve dava konusu dairenin inşaat sözleşmesine göre arsa malikine mi yoksa yükleniciye mi bırakıldığı hususunun tereddüte yer bırakmayacak şekilde tespiti gerekirken bunun yapılmaması yasaya aykırı olmuştur.
Yine yükleniciden kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin adına tescil isteyebilmesi için gereken koşullardan birisi de kendisinin yükleniciye karşı satış sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Davacı satım bedelini ödendiğini iddia etmiştir. Ancak dayanak satış vaadi sözleşmesinde belirlenen satım bedeli ve dosyaya ibraz edilen ödeme belgeleri karşılaştırıldığında bu edimin tam olarak yerine getirilmediği anlaşılmasına rağmen bu hususun yeterince araştırılmaması da yasaya aykırılığı teşkil eder.
Bundan ayrı davalılar arasında düzenlenen inşaat sözleşmesine göre biten bina için iskan ruhsatı alınması yükümlülüğü de yükleniciye bırakılmış edimler arasındadır. Davalı arsa maliki fesihnameden önce inşaattaki eksik işler hususunda tespit yaptırdıklarını savunmuştur. Mahkemece yapılan keşifte de bir kısım noksan yapım olduğu belirtilerek bunun bedeli tespit edilmiştir. Ancak bilirkişice yapılan inceleme yeterli değildir. Dava konusu taşınmazda yapılan binaya ait inşaat ruhsat ve projesi ilgili yerden getirtilerek ve davalı arsa malikinin savunmasında belirttiği 1997/213 değişik iş sayılı tespit dosyası da dosya içine konularak mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılarak, inşaatın proje ve ruhsata uygun olarak yapılıp yapılmadığı, tamamlanma oranı, iskan ruhsatının alınıp alınmadığı, inşaatta eksik bırakılan işlerin neler olduğu bunların tamamlanması halinde bedelin ne olacağı tespit edilmeli, eksik işler bedelinin yüklenicinin halefi olarak tescil isteyen üçüncü kişi tarafından mahkemenin belirleyeceği yere yatırılması için süre verilmesi gerekirken buna uyulmaması da diğer bir bozma nedenidir.
Belirtilen hususların araştırılıp incelenmesi ve toplanan tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi sonucu oluşacak kanaate göre bir karar vermek gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, davalıların yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 3.11.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy