(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.2.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 24.3.2003 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 4.11.2003 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. Nuray S. ile karşı taraftan davalılar Mustafa Y. ve Nasuh K. vekili Av. Salih E. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, davalı arsa malikleri ile yüklenici Ali Sönmez arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümleri satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, bedelini ödediğini belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı arsa malikleri; yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin feshedildiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Yukarıda da açıklandığı üzere, gerek yüklenici gerekse onun kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, (davacının) bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde ise mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Mahkemece bu kapsamda yapılan değerlendirme sonucunda inşaatın %75 seviyesinde olduğu, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği ve sözleşmenin de feshedilmiş olması sebebiyle yüklenicinin ve onun kişisel hakkını devralan davacının tapu almaya hak kazanmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Ancak; gerek yargılama aşamasında ve gerekse temyiz aşamasında davacı, eser sözleşmesinin fesh edilmiş olmasına rağmen Ali S.'in yüklenici sıfatıyla inşaata devam ettiği, 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/654 E. sayılı dosyasında 10.9.2002 tarihinde yapılan keşifte de inşaatın %80 seviyesine getirildiğinin saptandığı ve yapı kullanma izninin alınması için başvurulduğu, sözleşmenin yükleniciyi hukuki sorumluluklarından kurtarılması amacıyla muvazaalı olarak feshedildiği iddiasında bulunmuştur.
Belirtilen nedenle mahkemece, öncelikle eser sözleşmesinin muvazaalı olarak feshedilip feshedilmediği 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/654 E. sayılı dosyası da dikkate alınarak saptanmalı, muvazaalı olarak yapılmış bir fesih söz konusu ve aynı yüklenici tarafından işe devam ediliyor ise yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda tescil koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Belirtilen bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, hüküm bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 275.000.000 TL. duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 04.11.2003 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy