(818 S. K. m. 22, 81, 125, 213) (743 S. K. m. 2, 634, 642) (4721 S. K. m. 2, 706, 1009) (1512 S. K. m. 89) (3194 S. K. m. 18) (2644 S. K. m. 26) (3402 S. K. m. 12) (1086 S. K. m. 438) (HGK 14.2.1996 T. 1995/14-963 E. 1996/69 K.)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.11.2001 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın hak düşürücü süre yönünden reddine dair verilen 15.10.2002 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Eğer elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış ise satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle işlem yapılacağından elbirliği ortaklığının özüne bir zarar verilmediği nedeni ile bu tür satış vaadi sözleşmelerinin her zaman için ifa olanağının varlığından söz etmek mümkündür.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6. maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri yükümlülükler ve sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacılar, 18.2.1982 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca, satışı vaad edilen taşınmazların adlarına tescilini istemişlerdir. Davalılar, davanın reddini savunmuş, mahkemece 3402 Sayılı Yasanın 12/3. maddesinde öngörülen 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacılar temyiz etmişlerdir.
Davanın dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesi kadastro tespitinden önce düzenlenmiş ve satışa konu taşınmazların kadastro tespitleri ise 1987 yılında kesinleşmiştir. Davacıların 19.3.1990 tarihinde açtıkları davada görevsizlik kararı verilmiş, bu kararın kesinleşmesinden sonra, yasal süresi içinde başvurulmamış ve 28.11.2001 tarihinde yeniden dava açılmıştır. Artık bu davanın ilk açılan davanın devamı olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Ancak;
Yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca, satış vaadine konu olan taşınmazlar iştirak halinde mülkiyete konu ve alıcı da iştirakçi paydaşlardan değil ise sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra taşınmazın alıcı adına tescili istenecektir. Diğer bir anlatılma, iştirakin çözülmesinden sonra tescil olanağı doğacaktır. Eldeki davada da, satışa konu taşınmaz miras bırakan adına kayıtlıdır ve paydaşlardan Orhan'ın da satışı yoktur. Kaldı ki, sözleşmede, taşınmazın satıcılar adına intikalinden sonra tapuda ferağın verileceği de kararlaştırılmıştır. Bu durumda, ifa olanağının 10 yıllık hak düşürücü süre içinde doğmaması, sözleşmenin kadastro tespitinden önce düzenlenmesi nedeniyle davanın reddini gerektirmez, aksini düşünmek hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilir. Burada sözleşmenin düzenlendiği tarih değil, sözleşmeye konu hakkın hukuken istenebilir hale geldiği tarih nazara alınarak değerlendirme yapılması gerekir. Davacılar kadastro öncesi nedene dayanmamış, kadastro tespitinden sonra doğacak hak için dava açmışlardır. Mahkemece, bu yönler gözetilerek davanın henüz sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması nedeniyle reddi gerekirken, yazılı gerekçelerle geleceğe yönelik hak arama yolunu da kapatır biçimde red kararı verilmesi doğru görülmemiştir. Ancak, karar sonucu itibariyle doğru olduğundan, hükmün HUMK. nun 438/son maddesi uyarınca gerekçesi düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.
Sonuç: Davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün gerekçesinin yukarıda açıklandığı şekilde düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına 03.10.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy