(4721 S. K. m. 2, 1009) (2644 S. K. m. 26) (3194 S. K. m. 18) (818 S. K. m. 81, 125) (YHGK. 14.02.1996 T. 1995/14-963 E. 1996/69 K.)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.3.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.6.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekil tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.02.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacılar, satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali tescil talebinde bulunmuşlardır.
Davalılar satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinin üzerinden 10 yıldan fazla süre geçtiğini taşınmazın davacıya teslim de edilmediğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davalı vekilince temyize getirilmiştir.
Mahkemece dinlenen tanıkların beyanlarına göre ana taşınmazın çok büyük bir alanı kapladığı hissedarlar arasında daha önce taksim yapıldığı, herkesin kendisine isabet eden yeri kullandığı davacının da taşınmazı satın aldıktan sonra kendine ait yeri teslim alarak kullanmakta olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda, yukarıda belirtildiği üzere davalıların zamanaşımı defileri Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığından yerinde görülmemiştir.
Bu itibarla; temyiz itirazlarının reddi ile sonucu bakımından doğru olan hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 11.03.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy