(818 S. K. m. 22, 81, 125, 213) (4721 S. K. m. 2, 706) (743 S. K. m. 716) (1512 S. K. m. 89)
Dava: Davacılar Hüseyin Temiz vd. vekili tarafından, davalı Ahmet Yılmaz Başar aleyhine 20.7.2001 gününde verilen dilekçe ile harici satın almaya dayalı birleştirilen dosyada ise davacı Sönmez vekili 21.6.2002 tarihli dilekçesi ile satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davacı Hüseyin tarafından açılan davanın kabulüne, birleştirilen dosyada açılan davanın reddine dair verilen 23.9.2003 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı Sönmez vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 27.4.2004 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı Sönmez vekili ile karşı taraftan davalı A.Yılmaz vekili ve davacı Hüseyin geldiler. Açık duruşmaya başlandı.
Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi.
İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/ son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı Hüseyin, davalının 813 parsel numaralı taşınmazdaki ( 1/3 ) payını haricen satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Birleştirilen dosyanın davacısı Sönmez ise, davalının payını 30.12.1996 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aldığını belirterek adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı Ahmet, davacı Hüseyin tarafından açılan davayı kabul etmiştir.
Mahkemece, davacı Sönmezin tescil isteğinin dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesinin yasal koşullara uygun olarak yapılmış geçerli bir sözleşme olduğu ancak tapuya şerh edilmemiş olması sebebiyle kişisel hak doğuracağı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği ve davalı A.Yılmaz'ın Hüseyin'in açtığı davayı kabul ettiği gerekçeleri ile ilk davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, satış vaadi sözleşmesi uyarınca tescil isteğinde bulunan Sönmez Erdoğan temyiz etmiştir.
Her ne kadar mahkemece, yukarıda içeriği açıklanan gerekçe ile davacı Sönmez tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının tescil isteğinin dayanağı olan satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak yapılmış olup geçerlidir. Tapu malikinin, mülkiyetindeki payı satış vaadi sözleşmesi ile Sönmez'e devrettikten sonra aynı payı haricen diğer davacıya satması ve açılan davayı kabulü, harici satışın muvazaalı olduğunun kabulünü gerektirir.
Sonuç: Belirtilen nedenle yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, hüküm bozmayı gerektirmiştir.
Davacı Sönmez'in temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan gerekçe ile kabulüne, hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 375.000.000 Tl. duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak, davacı Sönmez'e verilmesine, 27.4.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy