(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı Rıfat Önder vekili tarafından, davalı Levent Günaydın aleyhine 15.9.2003 tarihinde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.12.2003 tarihli hükmün Yargıtay'ca tetkiki davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması sebebiyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin sair tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Dava, satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekili hükmü temyize getirmiştir.
Arsa sahibi Hamdi Kılıç ile yüklenici Çetin Leblebiciler arasında 18.12.1996 gününde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince (A) ve (B) Blok olmak üzere iki blok olarak yapılması ön görülen inşaattan yükleniciye bırakılacak (A) Blok 2.kattaki 3 bağımsız bölüm numaralı dairenin yüklenici tarafından davacıya 200 milyon TL. bedelle satışı vaat edilmiştir. Satış vaadi sözleşmesinde yüklenici ile birlikte satıcı tarafta yer alan arsa sahibi de kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 3 numaralı dairenin yükleniciye ilişkin olduğu, davacıya satılan dairenin (günü geldiğinde) hiçbir zorluk çıkarılmadan tapusunun devredileceğine ait beyanda bulunmuştur.
Taşınmazda kat irtifakı kurulması sonucu, dava konusu 3 numaralı daire tapuda arsa sahibi Hamdi adına 12/198 arsa paylı olarak tescil edilmiş, tapu kaydında satış vaadi alıcısı davacı Rıfat lehine satış vaadi şerhi konulduğu görülmüştür. Dava konusu dairenin tapu kaydına 22.2.1999 gününde arsa sahibi Hamdi'nin Türk Ticaret Bankasına olan borcu sebebiyle haciz konulmuş, taşınmazın cebri icra sonucu ihaleden satın alan davalı Levent Günaydın adına tescil edildiği anlaşılmıştır.
Davacı, yeni malik Levent aleyhine bu davayı açarak satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil istemiştir.
Davalı vekili, tapu kaydına satış vaadi şerhi konulmasından beş yıldan fazla bir süre geçtiğini kendisinin iyi niyetli üçüncü kişi sıfatı ile hareket ettiğini, ayrıca satış vaadi sözleşmesinde inşaatın %75 oranında tamamlanması halinde ferağ verilmesi kararlaştırıldığını, yüklenici edimini yerine getirmediğinden davacının tescil isteyemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Davacının tescilini istediği 3 numaralı bağımsız bölümün de bulunduğu (B) Blok inşaatının hiç yapılmadığı taraf vekillerinin 2.12.2003 günlü oturumdaki beyanlarından ve cebri icradaki açık artırma ilanında satışa konu edilen dava konusu taşınmazın arsa olarak nitelendirilmesinden anlaşılmakta olup, yüklenici edimini yerine getirmediğinden yükleniciye halef olarak davacının kişisel hakkı doğmamıştır. Bu itibarla davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı biçimde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istem halinde yatırana iadesine, 15.04.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy