(818 S. K. m. 22, 213,125) (1512 S. K. m. 89) (4721 S. K. m. 2, 706, 716, 1009) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Davacı M. vekili tarafından, davalı Ş. aleyhine 14.8.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve pay tescili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.12.2003 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaat alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E. 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısmı var ise. Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaat edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut ta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki: böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkım kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağım kazanır. Tapu Kanunu 26/6. maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında:
Davacı, 1384 ada 5 parsel sayılı taşınmazda Müzeyyen'e miras yolu ile intikal eden hisseyi noterde 2.3.1999 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığım, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, davalının taşınmazı satış vaadi sözleşmesi şerhini bilerek tapudan satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve pay tescili istemiştir.
Davalı, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte taşınmazın iştirak halinde mülk olarak tapuda kayıtlı olduğundan satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığına ve taşınmazı davacının muvafakati ile aldığını savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda iştirak halinde mülkiyete konu olan bir taşınmazda iştirakçilerden birinin, miras payım, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak iştirak çözüldükten sonra satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Somut olayda: satış vaadi sözleşmesi düzenlendikten sonra 21.5.2002 tarihinde iştirak çözülerek taşınmazın müşterek mülk olarak tapuya tescilinden sonra davalının satış vaadi sözleşmesi şerhini bilerek çekişmeli payı tapudan satın aldığı anlaşıldığından usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, karar vermek gerekmiştir.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda yazılı nedenlerle reddi ile hükmün ONANMASINA aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasın 04.05.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy