(818 S. K. m. 22, 81, 125, 213) (4721 S. K. m. 2, 706, 1009) (1512 S. K. m. 89) (3194 S. K. m. 18) (2644 S. K. m. 26) (YHGK. 14.02.1996 T. 1995/14-963 E. 1996/69 K.)
Dava: Tapu kaydında satış vaadi şerhi bulunmasa bile sözleşmeden doğan haklar sözleşmeyi bilebilecek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Davacı M.T. vekili tarafından, davalı O.T. aleyhine 30.07.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08.07.2003 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.02.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar-Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanunu'nun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, miras bırakanları babaları tarafından 09.04.1982 tarihinde satış vaadi sözleşmesi ile alınan taşınmazın tamamını mirasçılardan davalının tapuda adına intikal ettirdiğini ileri sürerek, miras payı oranında tapunun iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı ise taşınmazın babası tarafından satın alındığını, onun 1/2 payı dava dışı H.K.'a sattığını, 1/2 payı H.K., kalan payı da diğer mirasçılardan satın aldığını savunmuştur.
Mahkemece, davalının satın alma yoluyla taşınmaza maliki olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Davacı, usulünce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmıştır. Dava konusu taşınmaz, davacı ve davalının miras bırakanına satış vaadi sözleşmesi ile satılmış ve teslim edilmiştir. Teslimden sonra taşınmazı muris ve onun oğlu K. kullanmıştır. Muris Sözleşme alacaklısı O.'ın ölümünden sonra satış vaadi borçluları tapuyu murisin oğlu K.'a devretmişler, K. da daha sonra aldığı borç para karşılığı 1/2 payı H. K.'a tapuda satış göstermiştir. K.'ın ölümünden sonra da taşınmazın 1/2 payını mirasçılardan satın almış, H.K.'da kendisinden alınan borcun ödenmesi nedeniyle K.'dan aldığı payı davalı oğluna devretmiştir. Açıklanan hususlar dosya içindeki kayıtlar ve tanık anlatımları ile sabittir.
Davacı, K.'ın ve onun oğlu davalının satış vaadi sözleşmesini bilerek diğer mirasçıların pay almalarını engellemek amacıyla taşınmazı kendi adlarına intikal ettirdiklerini ileri sürmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kaydına şerh verilmesi gerekmektedir. Ancak taraflar yakın akraba olup, aynı köyde yaşamaktadırlar. Gerek davalı, gerekse babası K. taşınmazın muris O.T. tarafından satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığını ve bu nedenle zilyetliklerinde olduğunu bilebilecek durumdadırlar. Aksinin kabulü, halin icabı ve hayatın olağan akışına ters düşmektedir. Bu durumda tapu kaydında sözleşmeye ilişkin şerh bulunmasa bile, sözleşmeyi bilebilecek kişilere karşı da sözleşmeden kaynaklanan kişisel hak ileri sürülebileceğinden davanın davacının miras payı oranında kabulü gerekmektedir.
Mahkemece, yazılı nedenlerle davanın kabulü gerekirken red kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Temyiz itirazlarının yazılı gerekçelerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 07.05.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy