(818 S. K. m. 22, 81, 213) (4721 S. K. m. 2, 634, 706, 1009) (1512 S. K. m. 89) (2644 S. K. m. 26) (YHGK 14.02.1996 T. 1995/14-963 E. 1996/69 K.)
Dava: Davacı A....Y... vekili tarafından, davalılar H... O...vd. aleyhine 16.2.1994 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.2.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, 1392 parsel sayılı taşınmaz kapsamında kalan yerin 65 metrekaresini M...E...den 400 metrekare yeri de A... A...'tan satın aldığını üzerine iyiniyetle bina yaptığını, 20 yılı aşkındır da zilyet olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, A...O.... mirasçıları, davanın 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmadığı, temliken tescil davasının koşularının da oluşmadığını savunarak davanın reddini talep etmişlerdir.
Mahkemece, tapulu taşınmazın resmi şekilde satılması gerektiği, zilyedlikle mülk edinme koşullarının ve temliken tescil davası koşullarının olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Bir davada, olayları anlatmak tarafların hukuki nitelemesi yapmak ise mahkemenin görevidir.
Davanın hukuki nitelendirmesini yapmadan önce davacının dayandığı vakıalara kısaca değinmek gerekmektedir.
Dava konusu taşınmaz 1.2.1972 tarihinde malikleri tarafından noterde resen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile A...O...a satılmıştır. A...O... taşınmazı özel parsellere ayırmış ve 1000 metrekarelik kısmını 2.4.1971 tarihinde yine satış vaadi sözleşmesi C... İ... B...'a satmış, Cemal'de 250 metrekarelik yeri M... E...'e temlik etmiştir. M... E... ise 17.3.1979 tarihinde 65 metrekarelik yeri davacıya satarak teslim etmiştir. Böylece davacı, A... O...'ın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkından 65 metrekarelik yeri temlik almıştır.
Dava konusu olan 400 metrekarelik yerin de A...Ö... tarafından İ... A...'ya satıldığı, ondan da A...A...'ın 15.5.1972 tarihli harici senetle bu yeri satın aldığı ve davacının da yine tarihsiz harici senetle A...A...'tan 400 metrekare yer aldığı ileri sürülmüştür.
Davacı, A... Ö...'in satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı 1392 parsel sayılı taşınmazdan 65 metrekarelik ve 400 metrekarelik yerleri A... O...'ın sattığı kişilerden temlik alması nedeniyle bu yerlerin tapusunun iptali ile adına tescilini istemektedir. Her ne kadar, Medeni Kanunun 650. maddesi ve zilyet hukuki nedenine dayanmakta ise de, dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın Borçlar Kanunun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın isteğine ilişkindir. Davaya bu hukuki niteleme boyutu ile bakıldığında, öncelikle satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalara egemen olan ilkelere değinmek gerekmektedir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanun'un 634. ve yürürlükteki Medeni Kanun'un 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanun'un 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaat edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/ son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanunu'nun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacının 65 m'yer için tapu iptali ve tescil isteğinde haklı olduğu anlaşılacaktır.
Şöyle ki, usulünce düzenlenmiş 1.2.1971 tarihli satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkını, A... O..., yazılı sözleşme ile üçüncü kişiye devretmiş ve davacıda yine bu kişiden yazılı sözleşme ile bu hakkı temlik alan kişiden 65 metrekare yeri yazılı sözleşme ile satın almıştır. Diğer bir anlatımla, alacağın temliki için aranan yazılı belge koşulu gerçekleşmiştir.
Ancak, 400 metre yeri davacıya satan A...A...'ın .......... i.... A...'ya .A.. O....'ın yazılı bir belge ile kişisel hakkını temlik ettiğine ilişkin herhangi bir sözleşme sunulmamıştır. Böylece, davacının 400 metrekarelik yerde A... O...'ın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkı temlik aldığı kanıtlanamamıştır. A... O... ile İ... A... arasında usulünce temlik yapılmamış olması aynı iyi niyet koşulunun gerçekleşmesini de önlemektedir.
Açıklanan nedenlerle, davanın 65 metrekarelik istem yönünden kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı nedenlerle davanın tamamının reddi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Temyiz itirazlarının yukarıda yazılı gerekçelerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 14.05.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)