(4721 S. K. m. 2, 1009) (2644 S. K. m. 26/6) (3194 S. K. m. 18/son) (818 S. K. m. 22, 81, 125, 213)
Dava: Davacı Kemal Ünver vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.11.2000 gününde verilen dilekçe ile noter satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.5.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E., 1996/69 K. sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere, tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı vekili 23.11.2000 tarihli dilekçesi ile davalılar murisi Yusuf kızı V. Renkli'den 16.9.1966 tarihli resen düzenleme noter satış vaadi sözleşmesi ile 342 ada 13 parsel sayılı bahçe niteliğindeki 1976 metrekare miktarındaki taşınmazda miras hak ve hissesini 15.000.- TL. sı bedel ile 11.000.- TL. sı peşin ödenmek suretiyle satın ve sözleşmede yazılı olduğu üzere teslim aldığını, bakiye bedelini ödediğini beyanla tapu iptali ve tescil istemiştir.
Bir kısım davalılar vekili, sözleşmede belirtilen bakiye bedelin ödenmediği nedeni ile sözleşmenin geçersiz hale geldiği, nedenleri ile davanın esastan reddini savunmuştur.
Mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu, bakiye bedelin taksitler halinde ödendiği, keşfen yapılan incelemeye göre davacının zilyetliğinde olduğu nedenleri ile davanın kabulüne, 342 ada 13 sayılı parselde muris satıcı V. Renkli'ye ait 267/2090 hissenin iptalen davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Bir kısım davalılar vekili kararı temyiz etmiştir.
Dosya kapsamına, toplanan delillere, yapılan yargılamaya, yukarıda belirtilen ilkelere uygun inceleme ve araştırmaya göre davalılar vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Ancak dosyadaki çelişkili tapu kayıtları nedeni ile Dairemizce getirtilip incelenen ve çelişkiyi gideren tapu kaydına göre; vaat borçlusu davalılar murisi Yusuf kızı V. Renkli'nin 342 ada 13 sayılı parselde satmış olduğu 267/2090 pay tapuda muris V. Renkli ve iştirakçileri adına iştirak halinde mülkiyet şeklinde kayıtlı olup davacı bu iştirakin içinde olmadığından, iştirak halinde mülkiyet çözülünceye kadar sözleşmenin henüz ifa olanağı doğmayacağından bu yönden davanın reddine karar vermek gerekirken ve bu konudaki yukarıda yazılı ilke gözetilmeden yazılı şekilde tesis edilen hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 26.4.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy