(818 S. K. m. 22, 81, 213) (4721 S. K. m. 706, 716) (743 S. K. m. 634, 642) (1512 S. K. m. 89)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 28.5.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.12.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra yerel mahkemeye geri çevrilen dosyadaki eksiklik tamamlandıktan sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, 5.11.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalıya ait 8 parsel sayılı taşınmazda 1/3 payı satın aldığını, bedelin yarısını sözleşme düzenlenirken ödediğini, kalan bedeli depo edeceğini belirterek, satın aldığı 1/3 payın tapusunun iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, sözleşmeyi baskı altında düzenlediğini bu nedenle geçersiz olduğunu savunmuş, yargılama aşamasında da taşınmazı Hazine'den satın aldığını, Hazine'ye ödediği bedelin 1/3 nün ödenmesi halinde tapuyu devredeceğini belirtmiştir.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinde gösterilen bedel üzerinden eksik kalan miktar depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı, taşınmazı 7.500.000.000 TL ye satın aldığını, 1/3 pay için 1.000.000.000 TL üzerinden satış yapmasının mümkün olmadığını da belirterek temyiz etmiştir.
Dava,satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu'nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Davacıda usulünce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi uyarınca satın aldığı taşınmazın adına tescilini istemektedir. Kendi edimini de tam olarak yerine getirmediği için, ferağ anında ödenmesi gereken miktarı depo edeceğini bildirmiştir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi uyarınca depo ettirilebilir. Mahkemece de anılan şekilde sözleşmede kararlaştırılan bedelden eksik kalan kısım depo ettirilmiştir.
Ancak; taraflar arsında satış bedeli konusunda çekişme vardır. Bu nedenle gerçek satış bedelinin sözleşmede kararlaştırılan miktar mı yoksa, davalının satış vaadi sözleşmesi düzenlendikten 16 gün sonra satışa konu taşınmazı satın alırken ödediği bedelin 1/3ü mü olduğunun irdelenmesi gerekmektedir. Bunun için de tarafları dayandığı vakıalara kısaca değinerek sonuca gidilebilir.
31.10.2001 tarihinde dava konusu taşınmazın Hazine tarafından satışa çıkarılması nedeniyle davacı davalıya ihaleye girerek taşınmazın 1/3 payını kendi adına alması için vekaletname vermiştir. 3.11.2001 tarihinde ise aralarına düzenledikleri tutanak davalı dava konusu taşınmazı davacıya satacağını bildirmiş, 5. 11.2001 tarihinde ise taraflar yine aynı yer için satış vaadi sözleşmesi düzenlemişler ve satış bedelini de 1.000.000.000 TL olarak kararlaştırmışlardır. Ancak,21.11.2001 tarihinde davalı dava konusu taşınmazın tamamını 7.500.000.000 TL ye satın almış ve bu nedenle de 1/3 pay için 2.500.000.000 TL ödenmesini istemektedir.
Dosya içerisindeki belgelerden de sabit olan ve tarafların da kabulünde bulunan yukarıda açıklanan vakıalardan, dava konusu taşınmazın davacıya satışı konusunda taraflar arasında bir irade birliği bulunmaktadır. Bunun için vekaletname verilmiş, tutanak düzenlenmiş son olarak da satış vaadi sözleşmesi ile bu satış garanti altına alınmak istenmiştir. Satış anında davalının mülkiyetinde olmayan, ancak, ihaleye çıkarılan taşınmazın kaç liraya alınacağı belli değildir. Taraflar sözleşmede 1.000.000.000 TL kararlaştırmışlardır. Asıl olan resmi sözleşmede gösterilen bedel olup bunun aksi aynı güçte bir başka belge ile kanıtlanabilir. Davalı da sözleşmeden kısa bir süre sonra tapuda düzenlenen resmi senede dayanmaktadır. Bu senetteki miktar ise satış vaadi sözleşmesinde gösterilen miktarın üzerinde olup, 16 gün içinde taşınmaz değerinde bu denli fazla artışın olabileceğinin kabulü halin icabı ve hayatın olağan akışına da ters düşer.
Açıklanan nedenle, taraflar arasındaki satış iradesinin bedel için Hazine'ye ödenen miktar üzerinden oluşacağının kabulü ile 1/3 pay için bedelin 2.500.000.000.TL olduğu ve eksik bedelin de bu miktar üzerinden hesaplanarak depo ettirilmesi gerektiğinin gözetilmemesi nedeniyle karar bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine yer olmadığına 16.09.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy