(818 S. K. m. 162, 355)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.01.2000 gününde verilen dilekçe ve birleştirilen dosyada davacı Ü. tarafından verilen 31.01.2000 günlü dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; dava ve birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 11.05.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı A. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 11.1.2005 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. R.Ö. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraftarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuş sakat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri ( binayı )meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin ( binanın )arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere ( birlikte ifa kuralı )kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya dönüldüğünde; arsa sahipleri ile yüklenici M. arasındaki biçimine uygun düzenlenen 23.07.1992 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahiplerine ait 546 ada 3 parsel ve 543 ada 2 parseller üzerinde iki ayrı blok halinde bina yapım işi kararlaştırılmış, bunlardan 3 parselde olanın yükleniciye, 2 parseldeki 4,8 ve 12 numaralı bağımsız bölümlerin yine davalı yükleniciye diğerlerinin arsa sahiplerine bırakılması hükme bağlanmıştır. Görülüyor ki; her iki parsel üzerine yapılacak olan inşaatlar bir bütündür, yanlarca ayrı ayrı sözleşme yapılmamasının nedeni de budur. Burada 3 parseldeki inşaatın tümü ile yükleniciye bırakılmasının inşaatın bütünlüğünü bozucu bir önemi yoktur. Bu anlatımın doğal sonucu olarak inşaatın getirdiği fiziki seviyenin bir tek blokun incelenmesi suretiyle saptanması işin mahiyetine uygun düşmez. Mahkemenin çekişmeyi bu şekilde algılaması sonucu davanın yazılı olduğu şekilde kabulü açıklanan nedenlerle yanlıştır.
Mahkemece yapılması gereken iş; yerinde yeniden keşif yapılarak yüklenici tarafından inşaatın getirildiği fiziki seviye her iki parsel dikkate alınıp saptanmalı, böylelikle davacı üçüncü kişilerin yükleniciden temellük ettikleri kişisel haklar sebebiyle tescil talebinde bulup bulunamayacakları değerlendirilerek bir sonuca ulaşılmalıdır. Değinilen yön göz ardı edildiğinden kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 400 YTL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 11.01.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy