(818 S. K. m. 162)
Davacı vekili, tarafından, davalılar aleyhine 14.02.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 08.07.2003 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Duran vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı vekili, davalı yüklenici İsmet ile arsa sahibi diğer davalılar arasında yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince yükleniciye kalan 10 ve 11 numaralı bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından davacıya satıldığını, bedelin ödendiğini belirterek, nizalı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.
Davalılar cevap vermemişlerdir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahiplerinden Duran vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yüklenici ile arsa malikleri arasında düzenlenen inşaat sözleşmesine göre, binanın sözleşme de belirtilen teknik şartlara uygun olarak tamamlanması ve iskan ruhsatının alınması yüklenicinin yerine getirmesi gereken edimler olup, bu edimlerin tamamı yerine getirildiğinde ise arsa malikinin tapu verme yükümlülüğü doğacaktır. Dosyada mevcut bilirkişi raporlarında binanın tamamlandığı sözleşmeye ve projeye aykırı bir durumun bulunmadığı belirtilmiştir
Belediye Başkanlığınca binaya iskan izni için 12.10.2000 tarihinde başvuru yapıldığı ancak henüz yapı kullanma izin belgesinin verilmediğinin bildirilmesi üzerine, davacının daire başına isabet eden iskan masrafını yatırması suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Oysa yüklenicinin halefi olan davacının, arsa sahiplerine düşen tüm daireler yönünden halefiyet yoluyla iskan ruhsatı alması halinde tescil isteme hakkının doğacağı, gözetilerek, davacıya iskan ruhsatını alması için önel ve yetki verilerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, bu husus dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 02.04.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy