(818 S. K. m. 355, 358, 162)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.6.1999 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulü ile dair verilen 12.2.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar N. S. ve N. E. tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat; o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda; davacı işin tamamının yapılmış olduğu düşüncesinden hareketle arsa sahibinden şahsi hak edinmiş olan yükleniciden temliken devraldığı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Binada yapım seviyesini ve yapı niteliğini tespit etmiş bulunan bilirkişi mimar M.A.D.'nin 13.11.1999 günlü raporundan başka bir rapora dosyada rastlanılmamıştır. Sözü edilen bu raporun metninden anlaşıldığı üzere binanın ortak yerleri gezilmiş bir kısım daireler kapalı bulunduğundan kat ve dairelerin tamamı tam bir incelemeden geçirilmemiştir. Bundan ayrı raporun üçüncü paragrafında bir çok eksik ve kusurlu iş sayılmış ise de bunların ayrı ayrı maliyet hesapları ve kusurlu işlerin nesafet oranı ve değeri hesap edilmemiştir. Yüklenicinin arsa sahiplerine karşı olan borçları kendileri arasında kurulan 9.2.1996 tarihli sözleşme ile belirlenmiş olup, bu sözleşmenin hükümleri ile yapılan eserin nitelikleri ve ne oranda eksikliklerin olduğu raporda gösterilmemiştir. Tüm bunlar nazara alındığında inşaat yapım seviyesinin oranını rapordaki gösterilen biçimiyle kabul etmek mümkün değildir. Arsa sahipleri tarafından kabul edilebilir bir eserin yapıldığından söz edebilmek için bilim ve fenne uygun tasdikli proje de nazara alınarak düzenlenmiş bir rapora ihtiyaç vardır. Açıklanan nedenlerle, taşınmaz başında yeniden keşif yapılarak uzman bilirkişiden bütün bu yönlere işaret eden ayrıntılı bir rapor alınarak dosyadaki tüm deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Bundan ayrı, eser sözleşmesinin 3. sahifesinde yazıldığı üzere dairelerin ve binanın yüklenici tarafından oturma ruhsatı alınabilir halde teslimi öngörüldüğünden bu yön üzerinde de durularak yüklenicinin sorumluluğunun irdelenmesi gerekmektedir.
Tüm bu nedenlerle, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna göre davanın kabulü doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle hükmün temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA , peşin alınan harcın istek halinde yatırana iadesine, 25.11.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy