(4721 S. K. m. 706, 1009, 1023, 1024) (818 S. K. m. 22, 213, 81) (1512 S. K. m. 89)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 3.9.2002 ve 17.1.2003 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.6.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece dava kabul edilmiş hükmü davalılar temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan bu tür sözleşmeler
Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve 1512 Sayılı Noterlik Kanununun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde yapılması gereken, bir başka deyişle geçerliği resmi şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türündedir. Vaat alacaklısı mülkiyet devir borcunun yerine getirilmemesi durumunda vaat borçlusu aleyhine dava açarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunabilir.
Somut olayda davalılardan N. vaat borçlusu, diğer davalılar E. ve R. taşınmazı tapuda satın alan kişilerdir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi olanaklıdır. Böylece sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını güçlendirerek bu hakkını 3. kişilere karşı da ileri sürme hakkını kazanırsa da satış vaadi sözleşmesi şerh edilmeden de kazanılan kişisel hakkını taşınmazı tapuda temlik alan kişilere karşı da ileri sürebilir. Kural olarak Türk Medeni Kanununun 1023 maddesi hükmü uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyete dayanarak ayni hak kazanın 3. kişinin kazanımının korunması gerekir ise de; bu kişinin taşınmaz mülkiyetini gerçekten iyi niyetle iktisap etmesi icap eder. Yoksa Yasanın 1024 maddesi bir ayni hak yolsuz tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişilerin iktisabını korumaz. Olayda; davanın tüm tarafları birbirlerinin akrabaları olup, konumları gereği dava konusu taşınmazın, davacıya satış vaadinde bulunulduğunu bilmesi gereken kişilerdir. Böyle olduğu halde taşınmaz tapuda diğer davalılara satılmıştır. Bu durumda gerek davalı E. ve gerekse diğer davalı R.'ın Medeni Kanunun 3. maddesi hükmünce ayrıca kötü niyetlerinin ispatı gerekmeden, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanmayacakları açıktır. Mahkemece tüm bu olgular değerlendirilerek davacının tescil isteminin kabulünde yasaya aykırı bir yön bulunmadığından davalıların diğer temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak;
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil işleminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan veya taraflarca sözleşmedekinin aksine ödenmediğini kabul ettikleri bir bedel varsa Borçlar Kanununun 81. maddesince bu bedelin dosyaya ödenmesi ve depo ettirilecek bedelin hak sahiplerine verilmesi gerekir.
Dava konusu çekişmede her ne kadar dayanılan satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan satış bedelinin ödendiği yazılı ise de; davacı satış bedelinin sözleşmede yazılandan daha fazla olduğunu, bunun bir kısmını ödediğini, kalanı için vaat borçlusu lehine muhtelif senetler tanzim edildiğini, bunlardan bir kısmının da ödenmiş olmasına rağmen kalan borcu bulunduğunu bildirmiştir. Bu şekildeki beyandan satış bedelinin tümüyle vaat borçlusuna ödenmemiş olduğu anlaşıldığından, mahkemece yapılması gereken iş; tarafları bu konuda isticvap etmek, satış bedelinin ne olduğunu, bundan ne miktarın ödendiğini, ödenmeyen miktarın ne olduğunu toplanacak delillerle açıklığa kavuşturmak; ödenmeyen bölüm için bono düzenlenmiş ise; bonoların ödenme gününden depo tarihine kadar işlemiş faizini gerek duyulursa bilirkişiye hesaplatmak, alacağın ödenmeyen kısmını vaat borçlusuna ödenmek üzere depo ettirmek, tescil hakkında bundan sonra hüküm kurmak olmalıdır. Bu yönlerin gözetilmemesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 26.01.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy