(818 S. K. m. 364)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.4.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil islenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.7.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Zeynel vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteminin masraf verilmediğinden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, arsa malikleri ile yüklenici arasında 3.7.2000 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen binada yükleniciye isabet eden 22 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden 10.7.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hükmü, davalı arsa maliki Zeynel temyiz etmiştir.
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan almaklarından da sorumludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karsı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda; mahkemece yukarıda açıklanan hususlar üzerinde durulmamış, yüklenicinin arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılmamıştır. Mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılarak yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği saptanarak sonucuna göre karar verilmelidir.
Bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ve soruşturmaya dayalı yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 31.1.2006 tarihinde oy birliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy