(818 S. K. m. 162, 163)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 9.5.2002 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.4.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece, davacının dayandığı 14.5.2001 ve 6.6.2001 tarihli şahsi hakkın temlikine ilişkin sözleşmeler adi yazılı düzenlendiğinden bu sözleşmelere dayanılarak tescil talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle dava reddedilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.
Burada öncelikle belirtilmelidir ki; yüklenicinin kişisel hakkının Borçlar Kanunun 162. maddesi uyarınca borçlunun rızası gerekmeden üçüncü bir kişiye temliki geçerlidir. Anılan yasanın 163 ncü maddesine göre de temlikin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır. Davalılar arasındaki sözleşmede alacağın temlikine ilişkin yasak hükmü bulunmadığına temlik yazılı şekilde yapıldığına göre davacı bu temliklere dayanılarak tescil talebinde bulunabilir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Az önce de söylendiği üzere arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Böyle olunca mahkemece yerinde keşif yapılarak inşaatın getirildiği fiziki seviye saptanmalı bu arada davalı arsa sahibinin savunması ve 26.12.2001 tarihli iddianamede ileri sürdüğü hususlar üzerinde durulmalı bu konuda da deliller toplanmalı yüklenicinin dolayısıyla davacı üçüncü kişinin yükleniciden temellük ettiği kişisel hakka istinaden bu hakkı davalı arsa sahibine karşı ileri sürüp süremeyeceği araştırılarak sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır. Değinilen bütün bu yönler bir yana bırakılarak sözleşmenin biçim koşuluna uygun yapılmadığının kabulüyle davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.05.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy