(818 S. K. m. 162, 355) (1086 S. K. m. 73)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.7.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil ve tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 23.12.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Yukarıdan beri açıklanan hususlar birlikte nazara alındığında bu tür istemlerde sadece yüklenici hasım gösterilerek dava yürütülemez. Çünkü, davacı istemleri içinde öncelik, satın alınan bağımsız bölümlerin kendi adına tescilini sağlamak olduğuna göre; henüz tapu kaydı, arsa maliki üzerinde bulunmakla arsa malikinin de yüklenici yanında davada taraf olarak gösterilmesi zorunludur. Zorunlu dava arkadaşlığı hallerinde, davaya katma yoluyla dava dışı diğer kişinin de davada yer alması sağlanıp, göstereceği deliller de toplanarak tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra karar verilmesi gerekir. Eldeki bu davada öncelikli istem bağımsız bölümlerin davacı adına tescili olduğuna göre arsa sahibinin davaya katılması sağlanmadan davacının birinci istemi hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmeden sadece tazminata yönelik ikinci isteminin hüküm altına alınması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın yatırana iadesine, 06.06.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy