(4721 S. K. m. 718, 724) (743 S. K. m. 644, 650) (442 S. K. Ek. m. 9, 10, 11, 12, 13)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 9.8.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.11.2003 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.3.2005 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı N. Yaka ile karşı taraftan davacılar vekili Av. M. Uçur geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, Medeni Kanun'un 724. maddesi (Önceki Medeni Kanunun 650. Maddesi) uyarınca açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanun'un 718/2 (önceki Medeni Kanunun 644/2.) maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 724. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile üzerindeki yapı arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, yapı sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:
Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.
Anılan maddede bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.
Bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (sübjektif koşul)
Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerinden, açıkça daha fazla olmalıdır. (objektif koşul)
Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için de bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.
İptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 509 parsel numaralı taşınmazın babası N. Yaka'ya ait olduğunu, onun tarafından 17.11.1984 tarihinde düzenlenen harici senetle taşınmaz yarı payının kendisine satıldığını, satın almadan sonra bu taşınmazın güney tarafından bir bölümünü müstakil biçimde kullanmaya başladığının ve üzerine oturmakta bulunduğu evi inşa ettiğini, belirli bir kesimini de ağaçlandırmak suretiyle bahçe haline getirdiğini bildirerek taşınmazın yarı payına ait tapunun iptali ile adına tescilini, bunun olanaklı görülmemesi halinde iyi niyetle yaptığı bu işler nedeniyle diktiği ağaçların ve yaptığı binanın rayiç değerinin tespiti ile bunların tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı savunmasında, taşınmaz üzerine dikilen ağaçlar ile yapıldığı ileriye sürülen binanın davacı tarafından yapıldığına açıkça karşı durmamış ise de; dayanılan senette belirtilen 400.000.000 TL. bedelin kendisine ödenmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulü ile 1/2 payın davacı adına tesciline karar verilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir.
Toplanan deliller ve tekmil dosya kapsamına göre davacının dava dilekçesinde ileriye sürdüğü olguların tümünün gerçekleştiği ve böylece 5.7.1944 tarih 12/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulanan öğelerin davacı yararına tamamlandığı anlaşılmakta olup davacı tarafta var olması gereken iyi niyet unsurunun gerçekleştiği açık ise de; satışa konu 509 parsel numaralı taşınmaz kırsal alanda olup, bu bölgelerde ana taşınmazların ifrazının yapılış biçimini belirleyen "palansız alanlar İmar Yönetmeliği"nin 62.maddesindeki koşulların somut olay için de gerçekleşmiş olması gerekir. Davaya konu parsel 12.735 metrekare olup gözükür yüzölçümü itibariyle Yönetmeliğe uygun biçimde ikiye ifrazı olanaklı ise de bitişiğinden herhangi bir yol geçmediği nedeniyle yola cephesi bulunmayan bu taşınmazın mevcut hal üzere ikiye ifrazı olanaksız durumdadır. Bu konuda mahkemece yapılan araştırma ve inceleme de eksiktir. İddianın değerlendirilmesi bakımından İl İmar Müdürlüğünden ifraza ilişkin görüş sorulmuş ise de verilen yanıta göre eksik görülen bilgiler sıralanmak suretiyle bunların tamamlanması istenmiş ve eksiğin giderilmesi sonucu düzenlenecek evrakların yeniden incelenerek kesin bir görüş bildirileceği belirtilmek suretiyle mahkemeye bu aşamada sorulan konu hakkında olumlu ya da olumsuz bir yanıt verilemeyeceği bildirilmiştir. Az yukarıda açıklandığı üzere taşınmazın kırsal alanda olması nedeniyle sözü edilen yönetmeliğin 62. maddesindeki koşulların var olup olmadığı kesin bir şekilde saptanması gerekir. Bu yön göz ardı edilerek 3194 sayılı Yasanın 18/son maddesi gözden uzak tutularak taşınmazın paylı biçimde tesciline karar verilmesi Yasaya aykırılığı oluşturur.
Bunlardan ayrı olarak taşınmaz kırsal alanda ve köyde bulunduğuna göre, talebin birde 442 sayılı Köy Kanununa 3367 sayılı Yasayla eklenen ek madde 9 ve onu takip eden ek maddeler gereğince yapılmış bir köy yerleşim planının bulunup bulunmadığı da araştırılarak böyle bir planın yapıldığının anlaşılması halinde somut olayın bu plan çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Yapılacak tüm araştırmalar bitirildikten sonra ifrazlı biçimde iptal ve tescile karar verilemeyeceğinin anlaşılması halinde ise davacının kademeli olarak ileriye sürdüğü ikinci istemi hakkında gerekli incelemelerin yapılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.
Belirtilen nedenlerle eksik inceleme ve araştırma sonucu kararda yazılı gerekçe ile tescil isteminin hüküm altına alınmış olması Yasaya aykırı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılan nedenlerle, davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının davacıya geri verilmesine, 29.03.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy