(818 S. K. m. 22, 125, 213) (4721 S. K. m. 706, 716) (1512 S. K. m. 89) (YHGK 14.02.1996 T. 1995/14-963 E. 1996/69 K.)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.3.2003 gününde verilen dilekçe ile hükmen tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 11.2.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı İsmet Taşkıran tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, 1.12.1978 tarih ve 26645 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile satışı vaad edilen 374 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki davalılar paylarının iptali ile adına tescilini talep etmiş, davalı Mehmet Taşkıran davaya cevap vermemiş, diğer davalılar vekili dava konusu yerin elbirliği ortaklığı hükümlerine tabi olduğunu ve satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığını bildirerek davanın reddini dilemiş, mahkemece satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile dava red edilmiş, red hükmünü davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89.ncu maddeleri hükmünce noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafta borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanununun 716.ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı Kararında vurgulandığı üzere, tarafların özgür iradeleriyle sözleşmede saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve avukatlık ücreti takdirinde de bu bedelin asıl tutulması gerekir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi hükmünce on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaad edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan "dürüst davranma" kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi uyarınca depo ettirilebilir.
Somut olayda, davalılar ve dava dışı Hatice Taşkıran, dava konusu 374 ada 8 parseldeki ortak miras bırakanları Mehmet Taşkıran'dan miras yolu ile intikal eden hak ve hisselerini 1.12.1978 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya bedelini alarak satıp fiilen teslim etmişlerdir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, 374 ada 8 parsel sayılı taşınmaz taraflar ile diğer mirasçılar arasında elbirliği ortaklığı hükümlerine tabidir. Bu durum mahkemenin de kabulündedir.
Elbirliği ortaklığında amaç, bir paydaşın tasarrufu ile diğer paydaşların zarar görmemesi; bir başka anlatımla diğer paydaşların dışa karşı koruması olup, bunun sonucu her türlü tasarruf tüm paydaşların oluru ile mümkündür. Somut olayda satış vaadi iştirakçi malikler arasında yapılmış olup, satıcı iştirakçi maliklerin payları alıcı iştirakçi malike geçeceğinden diğer iştirakçi malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca iştirakçi malikler arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Bu olgu gözden kaçırılarak davanın kabulü yerine reddi yolunda hüküm kurulması doğru olmamış ve bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 30.09.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy