(818 S. K. m 249, 250, 270, 272)
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.4.2003 gününde verilen dilekçe ile kira bedelinin indirilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 21.9.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Uyuşmazlık düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve devamı maddelerinde yapılan 18.1.2002 başlangıç tarihli hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklanmıştır.
Bu tür sözleşmelerle kiralayan, hasılat veren bir malı veya hakkı kullanmak ya da işletmek üzere kiracıya bırakır ve buna karşılık da kiracı kiralayana kira parası ödemeyi veya işletme gelirinden bir pay vermeyi taahhüt eder.
Kiralayanın borçlan başlıklı Borçlar Kanununun 272. maddesine göre hasılat kirası sözleşmesinde de kiralayanın önde gelen borcu, adi kira sözleşmelerinde olduğu gibi kiralananın, sözleşmenin öngördüğü kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda teslim ve kiralananı sözleşme süresince öngörülen kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda bulundurmaktır. Kiralayanın anılan borçlarını ihlal etmesi halinde yasada yapılan gönderme uyarınca adi kira hakkındaki hükümlerin uygulanması gerekir. Adi kirayı düzenleyen Borçlar Kanununun 249. ve 250. maddeleri gereğince de kiralanan yer kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmemişse, (B.K.nun 249/II-III) ya da elverişli olarak teslim edilmekle beraber sonradan kullanmaya elverişsiz hale gelmişse (B.K. md.250) kiralayan yasadan kaynaklanan ayıba karşı tekeffül borcundan ötürü kiracıya karşı sorumludur. Bu gibi durumlarda kiracı Borçlar Kanununun 250. maddesinde öngörülen hüküm nedeniyle ücretten uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi eğer talep etmiş ve ancak ortaya çıkan ayıp kiralayan tarafından uygun sürede giderilmemişse akdin feshini de isteyebilir.
Somut olaya gelince;
Davacı kiracı, davalı ile aralarında 18.1.2002 başlangıç tarihli hasılat kirası sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme ve sözleşmenin eki kira özel şartnamesi, özel şartlar, genel şartname ve ihale tutanağı ile Kadıköy Zühtüpaşa Mahallesi Bağdat caddesinde bulunan 83 parselin yine sözleşmenin eki krokiye göre B, C, D, E, F, G, M ve U harfleri ile işaretli 2687 metrekarelik yerin kiralandığını, ancak kiralanan G, H ve C harfli bölümlerin işletmenin kiralanmasından sonra kendilerinden kaynaklanmayan nedenle kullanılamadığını, bundan dolayı sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinden 37.500.000.000 Lira aylık kira bedelinin sözleşmeye müdahale edilerek tenziline karar verilmesini istemiş, mahkemece bu gibi durumlarda kiracının ancak sözleşmenin feshini talep etme hakkı bulunduğundan bahisle dava reddedilmiştir.
Hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Az yukarıda söz edildiği üzere Borçlar Kanununun 272. maddesinin yaptığı yollama nedeniyle sözleşmeye uygun teslim edilse bile kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıptan dolayı, kiralayanın kiracıya karşı ayıbı üstlenme borcu bulunmaktadır. Sonradan ortaya çıkan ayıp nedeniyle kiracının haklarını düzenleyen Borçlar Kanununun 250. maddesi gereğince kiracıya ayıbın uygun sürede giderilmesini, bu yerine getirilmezse kira ücretinden uygun bir miktarın tenzilini isteyebilir. Olayda, davacı kiracı seçimlik hakkını kira ücretinden uygun bir miktar indirim doğrultusunda kullanmış olup, mahkemenin davanın reddine dayanak yaptığı gerekçe yasaya uygun düşmemiştir.
Her ne kadar, dava dilekçesinde davacı kiracı krokide C, G ve H harfli bölümlerin sonradan kullanmaya elverişsiz hale geldiğini iddia etmiş ise de incelenen 18.1.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde bunlardan H harfli bölümün davacıya kiralandığı yazılı değildir. Mahkemece öncelikle davacı vekiline, ortadaki çelişkinin nedeni açıklattırılmalı, bundan sonra tarafların delilleri toplanmalı, yerinde uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile inceleme yapılarak, dayanılan kira sözleşmesi ve sözleşme eklerine göre davacıya kiralandığı halde kira süresi içinde davacının bir kısım bölümden yararlanamadığı yer varsa, bu yerlerin neresi olduğu saptanmalı, kullanmanın mümkün olmaması kiracının kendi kusurundan yahut şahsının meydana getirdiği mucbir bir sebepten kaynaklanıp kaynaklanmadığı üzerinde durulmalı, bütün bu araştırmaların sonunda kiralanan ve ancak sonra kullanıma elverişsiz hale gelen bu yer kiracıdan kaynaklanmayan nedenlerle kullanılamaz hale gelmişse kiralayanın ayıbı üstlenme borcundan dolayı kiracıya karşı sorumlu olacağı düşünülerek kira sözleşmesindeki kira bedeli, görünümündeki emsaline uyarlanarak kira bedelinden yapılacak indirim bulunmalı ve dava hakkında böylelikle bir sonuca varılmalıdır.
Tüm bu nedenler bir yana bırakılarak davanın yasaya uygun düşmeyen bazı gerekçelerle reddi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 4.7.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy