(818 S. K. m. 270) (6570 S. K. Geç. m. 7) (2709 S. K. m. 2, 5, 13, 35)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.4.2003 gününde verilen dilekçe ile hasılat kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak, davalılar-K. davacılar tarafından verilen 27.6.2003 günlü dilekçe ile de alacak ve takas istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, karşı davacıların istemlerinin hüküm altına alınacak kısmı takasa konu olduğundan hüküm kurulmasına yer olmadığına dair verilen 19.10.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar-K.davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, mülkiyeti davalılar ve dava dışı Ferzande ile Karbis'e ait olan dava konusu taşınmazı, 1.7.1998 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, 18.2.2000 tarihinde yürürlüğe giren 4531 Sayılı Yasa uyarınca kira bedelinin 2000 yılında % 25, 2001 yılında %10 oranında artırılması gerektiği halde davalıların sözleşmede kararlaştırılan %70 artış oranını dikkate alarak hakkında kira alacağı farkı nedeniyle icra takibi yaptıklarını, takibe itiraz ettiğini, temerrüde düşmemek içinde takibe konu olan 3.098.250.000 TL kira farkı bedelini icra dosyasına yatırdığını, takip nedeniyle davalılarca açılan itirazın kaldırılması isteğine ilişkin davanın reddedildiğini, hükmün Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiş olduğunu belirterek, 6. İcra Müdürlüğünün 2000/4588 E. Sayılı dosyasına yatırılan 3.098.250.000 TL nedeniyle uğranılan zararın icra masrafları ile birlikte tahsilini, mümkün olmadığı takdirde de yatırılan bedelin reeskont faizi ile birlikte iadesini istemiştir.
Davalılar-karşı davacılar ise; davacı-karşı davalının 1.7.2002 tarihinde başlayan kira dönemine ilişkin kira bedelini taraflar arasında düzenlenen 1.7.1998 tarihli kira sözleşmesi uyarınca aylık 7.152.750.000 TL üzerinden yatırması gerekirken daha düşük miktarda yatırdığını belirterek 1.7.2002 tarihinde başlayan kira döneminin ilk iki ayı hariç olmak üzere on aylık kira alacağı farkı olarak 4.757.812.500 TL alacakları olduğunu bu bedelin davacı-karşı davalının talebi üzerine hüküm altına alınması halinde takas edilmesini ve 1.430.812 500 TL alacaklarının da davalıdan tahsilini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne, karşı davacıların davalıdan 955.284.380 TL alacaklı bulunduklarının tespitine, bu alacağın takasa konu edilmesi sebebiyle hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalılar-karşı davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve davamı maddelerinde yapılan 1.7.1998 başlangıç tarihli hasılat kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
Bu tür sözleşmelerde kiralayan, hasılat veren bir malı veya hakkı kullanmak ya da işletmek üzere kiracıya bırakır ve buna karşılık da kiracı kiralayana kira parası ödemeyi veya işletme gelirinden bir pay vermeyi taahhüt eder.
Somut olayda davacı-karşı davalı kiracı, davalılar-karşı davacılar ise kiralayandır.
Taraflar arasında 1.7.1998 tarihli hasılat kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmaz davacı-karşı davalıya on yıl süre ile kiralanmıştır. Sözleşmenin 13. maddesinde, kira bedelinin ilk yıl için aylık 1.800.000.000 TL, takip eden kira döneminde ise bir önceki yılın aylık kira bedelinin % 70'nin bu bedele ilavesi ile tespit edileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme hükümleri taraflar arasında 4531 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 18.2.2000 tarihine kadar çekişmesiz uygulanmıştır. Olayda çözümlenmesi gereken sorun, 4531 sayılı yasa hükümlerinin taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye uygulanıp uygulanmayacağı, 2001 yılına ilişkin % 10 artışı öngören yasal düzenlemenin Anayasa Mahkemesince iptal edilmesinin sözleşmeye etkisi ve 1.7.2002 tarihinde başlayan yeni kira dönemine ilişkin artış oranının nasıl belirleneceği noktalarındadır.
6570 sayılı yasaya 4531 sayılı yasa ile eklenen geçici 7. maddesi: Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise yıllık % 10 oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz.
Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanmaz.
Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz.
Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur. şeklindedir. 7. maddenin 2. cümlesinde belirtilen % 10 oranındaki artış oranı, 15.9.2001 tarihinde yayınlanan 19.7.2001 gün 2001/303 E.2001/333 K. Sayılı ilamı ile; 4531 sayılı Yasa'nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.
Açıklanan nedenlerle, itiraz konusu ...2001 yılında ise yıllık %10... ibaresi, Anayasa'nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir. Gerekçesi ile Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Yerleşmiş Yargıtay uygulamasında taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira artış oranının ilk yıl için tarafları bağlayacağı ilk yıldan sonra, yıldan yıla yinelenen kira sözleşmelerindeki artış oranının ise TEFE oranlarına göre belirleneceği benimsenmiştir.
Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde; dava konusunu oluşturan hasılat kira sözleşmesi, 1.7.1998 başlangıç tarihli ve on yıl süreli olarak düzenlenmiştir. Bu sözleşmeye göre 1.7.2000 tarihinde başlayan kira dönemine ilişkin aylık kira bedeli, kira döneminin başlangıcından önce, 18.2.2000 tarihinde yürürlüğe giren ve 6570 sayılı yasaya 4531 sayılı yasa ile eklenen geçici 7. madde hükmüne göre, %25 artış oranı uygulanmak suretiyle belirlenmelidir. Anayasa Mahkemesinin geçici 7. maddenin 2. cümlesine ilişkin iptal hükmünün 15.9.2001 tarihinde yayınlanmış olması sebebiyle 1.7.2001 tarihinde başlayan yeni kira dönemine ilişkin aylık kira bedeli de yine 4531 sayılı yasa hükmü dikkate alınarak, bir başka deyişle % 10 artış oranı dikkate alınarak belirlenmelidir. 1.7.2002 döneminde başlayan kira döneminde ise; taraflar arasında düzenlenen sözleşme, uzun süreli olarak yapılmış olup fesh edilmediğinden tarafların serbest iradeleri ile sözleşmede kararlaştırdıkları % 70 oranı uygulanmalıdır.
Mahkemece tüm bu hususlar gözetilmeksizin 1.7.2002 dönemine ilişkin kira bedelini TEFE oranlarına göre belirleyen bilirkişi raporuna değer verilmek suretiyle istemin hüküm altına alınmış olması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar-karşı davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine 18.10.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy