(4721 S. K. m. 684, 718, 722, 723, 724)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.1.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 6.6.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, yerel mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 20.02.2007 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca açılan temliken tescil istemine ilişkindir.
Davacı Kooperatif Başkanlığı 248, 249 ve 250 parsel sayılı taşınmazların davalılar tarafından haricen satıldığını, taşınmaz üzerine binaları yaptıklarını ve kooperatif üyeleri tarafından kullanılmakta olduğunu, ancak tapuların kendilerine devredilmediğini, taşınmazların bedelinin ödendiğini, ödenmeyen bedel var ise bunu ödemeye de hazır olduklarını ileri sürerek tapu iptali tescil isteğinde bulunmuşlardır.
Davalılar satışa karşı çıkmamışlar, ancak taşınmazların bedelinin ödenmediğini, ödenen miktarın az olduğunu rayiç bedel üzerinden ödeme yapılması gerektiğini savunmuşlardır.
Mahkemece dava konusu taşınmazların satış bedeline 15.1.1994 tarihli sözleşmenin esas alınması gerektiği, buna göre 248 ve 249 parseller için düzenlenen sözleşmelerde bedel olarak her bir parsel için 300.000 Alman markı ödenmesinin kararlaştırıldığı, davacı kooperatif tarafından ödenen paraların 1.974.629 Alman Markına tekabül ettiği, 250 parsel sayılı taşınmaz için bir bedel kararlaştırılmamış ise de diğer taşınmazlarla aynı nitelikte olan bu taşınmazın bedelinin de 300.000 Alman Markı olabileceği, ödenen miktarın her üç taşınmaz içinde ödenmesi gereken miktarı fazlasıyla karşıladığı gerekçesiyle dava kabul edilmiştir.
Hükmü davalılar temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanunun 684 ve 718. maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz'ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, Yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Bunlardan 724. madde, bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz'ü) nitelikte yapı yapması halinde yapı sahibinin taşınmaz mülkiyetinin kendisine geçirilmesi hakkını düzenlemiştir. Anılan madde hükmün yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.
Malzeme malikinin Kanunun 724. maddesindeki hakkını kullanması için aşağıda açıklanan koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
Birinci koşul; malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.
İkinci koşul; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Üçüncü koşula gelince; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Eldeki davada davacı kooperatifin, dosya içerisindeki Haricen düzenlenmiş satış vaadi sözleşmelerinden de anlaşıldığı gibi, 248, 249 parsel sayılı taşınmazlar üzerine iyi niyetle bina yaptıkları sabittir. Mahkemenin iyiniyetin 250 parsel sayılı taşınmaz için var olduğunun kabulü de yerindedir. Ancak, açıklanan üçüncü koşul açısından mahkemece yapılan değerlendirme yerinde değildir. Şöyle ki;
Mahkemenin bedelin ödendiğine dair az yukarıda değinilen gerekçesi ile diğer iki koşulun gerçekleşmesi halinde temliken tescil kararı verebilmek için taşınmazların dava tarihindeki belirlenecek gerçek değerinin de ödenmesi gerektiği olgusu göz ardı edilmiştir.
Gerçekten de tarafların 248 ve 249 parsel sayılı taşınmazlar için ayrı ayrı düzenledikleri 15.1.1994 tarihli harici satış sözleşmesinde her bir taşınmaz için üçyüzbin Alman Markı olduğu kararlaştırılmış, davalı vekili de 29.12.2005 tarihli oturumda sözleşmede belirtilen miktarlar için ödeme yapıldığını, 250 parsel sayılı taşınmazın bedelinin ödenmediğini beyan etmiştir. Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda ödemelerin Alman Markı karşılığının 900.000 Alman Markının üzerinde olduğu saptanmıştır. Mahkeme tüm bu hususları birlikte değerlendirerek ödemenin yapıldığı kanaatine ulaşmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, davacıların sunduğu ödeme belgelerinde davalıların 248 ve 249 parsel için bedel aldıkları yazılı olup belgelerde 250 parsele ilişkin bir kayıt bulunmamaktadır. Davacı yan ödemeyi yazılı bir belge ile kanıtlayamadığı sürece HUMK. nun 288. maddesi hükmü uyarınca 250 parsel sayılı taşınmaz bedelinin ödendiğinin kanıtlandığı düşünülemez. O halde ödemenin üç taşınmazın bedelini de kapsadığının kabulü doğru değildir. Ayrıca, mahkemenin burada yapması gereken iş, temliken tescilin üçüncü koşulu gereği taşınmazların dava tarihindeki gerçek değerini uzman bilirkişiler aracılığı ile belirlemesi ve ödenen meblağın mahsubu ile eksik kalan miktar var ise o miktar depo ettirilerek karar vermek olmalıydı.
Kararın yukarıdan beri açıklanan nedenlerle bozulması gerektiği kanaatiyle sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy