(818 S. K. m. 162) (4721 S. K. m. 6)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.10.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil mümkün değilse tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 14.07.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili ve davalı Muammer vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
1- Yapılan yargılamaya toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davalı yüklenici Muammer'in temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2- Somut olayda, yüklenici davalı Muammer üzerine bina yapılacak 4. kattaki doğu yöndeki bağımsız bölümdeki şahsi hakkını davacı üçüncü kişiye temlik etmiştir. Bu sözleşmede satış bedeli net olarak kararlaştırılmamış aksine o günün şartlarına uygun ödemeler yapılacağı hükme bağlanmıştır. Ancak burada belirtilmelidir ki, çekişme konusu bağımsız bölümün satış bedeli hiçbir zaman bağımsız bölümün dava tarihindeki rayicini geçemez.
Hal böyle olunca mahkemece yerinde yeniden keşif yapılarak öncelikle (8) numaralı bağımsız bölümün davanın açıldığı 15.10.2002 tarihindeki yüklenici karı dahil tamamlanmış rayicinin ne olduğunun bilirkişilere keşfen hesaplattırılması gerekir.
Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi hükmünce yaptığı ödemeleri kanıtlama yükü ise davacı üçüncü kişidedir. O yüzden davacıdan ödemelere ilişkin delilleri istenip toplanmalı kanıtlayacağı ödemelerde yine dava tarihine göre güncelleştirilmeli arada bir fark olursa bu bedel davalı yükleniciye ödenmek üzere davacıya depo ettirilmeli davacının tescil istemi sonucu doğrultusunda değerlendirilip bir hüküm kurulmalıdır. Orta yerde şahsi hakkın geçerli temliki varken mahkemece bu hususun gözden kaçırılarak davanın eksik inceleme ve araştırmayla reddi doğru olmamış kararın bu nedenle davacı yararına bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda 1. numaralı bent uyarınca davalı Muammer'in temyiz itirazlarının reddine, 2. numaralı bent uyarınca temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 12.06.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy