(743 S. K. m. 2, 931, 932) (4721 S. K. m. 2, 1023, 1024)
Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil veya tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarda tarih ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 19.10.2004 tarih ve 2004/5207-7133 s. ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içerisinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı arsa sahibi Gülsüm Yüksel ile Kumru İnşaat ve Ticaret Limited şirketi arasında 15.2.1991 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğunu, yüklenilen işin sonradan sair davalı S.S.Sahil Konut Yapı Kooperatifine devredildiğini, kendisinin kooperatif hissesi devralmak suretiyle üye olduğunu, çekilen kurada 15 numaralı bağımsız bölümün isabet ettiğini ve 5 yıldır oturduğunu, ancak Kumru Limited şirketi temsilcisi Seyfi Erkumru'nun arsa sahibinden aldığı vekaletname ile 15 no.lu bağımsız bölümü davalı Şafak Sunma'ya sattığını yapılan satış işleminin danışıklı olduğunu ileri sürerek 15 no.lu bağımsız bölümün adına tescilini, olmazsa dairenin dava tarihindeki rayiç değerinin kanuni faizi ile tahsilini istemiştir.
Davalı arsa sahibi Gülsüm, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediğini, davalı Şafak da hak düşürücü sürenin geçtiğini ve iyiniyetli alıcı olduğunu, davanın reddini savunmuşlar, davalı kooperatif yetkilisi ise davalı Şafak'a yapılan satışın danışıklı olduğunu ve davayı kabul ettiklerini bildirmiştir.
Mahkemece davacının her iki isteminin de reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiş ve Dairemizce yapılan inceleme sonucunda hükmün onanmasına karar verilmiştir. Davacı vekili bu onama ilamına karşı düzeltme isteminde bulunmuş ve yapılan yeniden inceleme sonucunda aşağıda belirtilen nedenler ile hükmün yanılgılı değerlendirme sonucu onandığı anlaşılmış, onama kararının kaldırılmak suretiyle hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir. Şöyle ki;
Dava, eser sözleşmesi sebebi ile yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması sebebiyle kişisel hakka dayalı tapu iptali tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir. Kural olarak bu tür davalarda tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin eseri sözleşmeye koşullarına uygun bitirip bitirmediği dolayısıyla tescile hak kazanıp kazanmadığının saptanması önem arz etmektedir. Eldeki dosyada arsa maliki önce yüklenici Kumru limited şirketi ile inşaat sözleşmesi yapmış, daha sonra inşaat yüklenici tarafından SS. Sahil Konut yapı Kooperatifine devredilmiş ve inşaata bu yüklenici tarafından devam edilmiştir.
Olayda Cemile Giray yüklenici kooperatifin sözleşmeden doğan şahsi hakkını alacağın temliki hükümleri uyarınca devralan şahsi hak sahibi olup, davalı Şafak Sunma ise dava konusu yeri tapudan satın alan aynı hak sahibidir. Her ne kadar şahsi hak ile ayni hak karşılaştığında genel kural ayni hakkın önceliği ise de somut olayda danışıklılık iddiası bulunduğundan ve yasa hakkın kötüye kullanılmasını korumayacağından, davalı Gülsüm ile Şafak arasındaki satışın gerçek satış olup olmadığı sair bir deyişle Alıcı Şafak Sunma'nın iyiniyetli alıcı olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerekir. Gerçekten, bütün çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi Türk eşya hukukunda da kişilerin satın aldığı taşınmazların ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları için satın alanın iyiniyetinin korunması ilkesi benimsenmiştir. Bu amaçla, Medeni Yasanın 2. maddesindeki genel hüküm yanında, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde dava gününde yürürlükte olan 931 (TMK.1023) madde ile düzenleme getirilmiştir. Anılan bu hüküm uyarınca tapu kaydında ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkansız olan kişinin iktisabı geçerlidir. Ne var ki tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edileceğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti önemlidir. Burada kanun koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyiniyeti değil, gerçekten iyiniyetli olanı korumak olduğu gözden uzak tutulmamalıdır.
Somut olayda; dava konusu 15 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı konusunda çekişme yoktur. Yüklenici, kooperatifin üyeleri arasında yapılan kurada bu yerin Ali Erbil'e isabet ettiği ve davacının bu kişiden bağımsız bölümü 28.6.1995 günlü sözleşme ile devraldığı ve kooperatif üyesi olduğu, bütün bu gelişmelerden davalı arsa sahibinin haberi olmasına rağmen dava konusu bağımsız bölümü ilk yüklenici Kumru Limited şirketi temsilcisi Seyfi Erkumru aracılığı ile 28.8.1996 tarihinde sair davalı Şafak Sunma'ya sattığı görülmektedir. Şafak 15 no.lu bağımsız bölüm ile birlikte 16 no.lu bağımsız bölümü de almış ve bundan önceki bir tarihte de yine aynı inşaattan 5, 7, 8, 9, 10 no.lu bağımsız bölümleri aynı biçimde mülk edinmiştir. Yüklenici kooperatif 1991 yılında kurulmuş ve inşaatı o tarihten beri yürütmüştür. Dosya içerisindeki belge, beyan ve olayların akışından ve ilk yüklenici Seyfi'nin kooperatifin kuruluşunu sağladığı ve arsa malikinin de bütün bunlardan haberi olduğu, daha sonraki devir işlemlerinin de arsa maliki adına ilk yüklenici Seyfi tarafından yapıldığı ve davalı Şafak'ın ayrı ayrı bloklar halinde inşaat yapılan yerde kooperatifin yüklenici olduğunu bilmemesi düşünülemez. Kaldı ki, ilk yüklenici ile satış işlemi yapan bağımsız bölüm satın alan şahsın yapacağı küçük bir soruşturma göstermesi, gereken basit bir özen ile inşaatın kooperatif tarafından yapıldığını öğrenmesi son derece kolaydır. Sair taraftan davalı Şafak'a yapılan satıştan sonra arsa maliki, ilk yüklenici Seyfi ve ikinci yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 12.10.1997 günlü ek ödemeler hakkındaki protokolde 15 no.lu bağımsız bölüm malikinin davacı olduğu tapunun ona verileceği yazılı olduğu gibi davacı tanıkları beyanından da gerçek malikin davacı olduğu ve Şafak'ın şeklen ve geçici tapu maliki gibi göründüğü sonucu doğmaktadır. Hal böyle olunca, kendisinden beklenen asgari özeni göstermeyen, kolay bir araştırma ile dava konusu bağımsız bölümün gerçek hak sahibinin kooperatif olduğunu bilmesi mümkün olan davalı Şafak'ın danışıklı işlem içerisinde olduğu ve bu sebeple iyiniyetli olmadığının kabulü gerekir. Bu sebeple Medeni Yasanın 932 (YMK. M. 1024) maddesi gereğince adına yapılan tescil hukuki sebepten yoksun yolsuz tescil sayılacağından davalı Şafak'ın ayni hakkına değer verilemez.
Davada, davacının devraldığı şahsi hak sebebi ile tescile hak kazanıp kazanmadığın da ayrıca tetkiki gerekir. Şöyle ki;
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşme gereği fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira yüklenici bu nitelikleri haiz bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmiş ise, sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının devrini ondan isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını devralan üçüncü kişide yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak, yüklenicinin açtığı davalarda olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanabilmesi için, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından tamamlanması veya bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir. Olayda mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan raporda, arsa malikinde eksik iş savunması doğrultusunda bir inceleme yapılamamış ve yalnızca dava konusu bağımsız bölümün değeri hesaplanmıştır.
Bu halde mahkemece yapılacak işyerinde konusunda uzman bilirkişiler ile yeniden keşif yapılarak inşaatın inşaatın arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilip getirilmediğini saptamak, getirilmiş ancak eksik iş varsa bunları ve para olarak değerini bulup hesaplatmak bunları davacıya depo ettirmek, bütün bunlardan sonra arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmede teslim iskan şartına bağlandığından, iskan ruhsat alım işlerini sağlamak üzere davacıya uygun mehil vermek, tüm bu satılanların sonucuna uygun bir hüküm kurmaktan ibarettir. Değinilen yönler bir yana bırakılarak davanın reddine dair verilen kararın Dairemizce yanılgıyla onandığı bu defa yapılan incelemede anlaşılmakla, onama kararının kaldırılarak hükmün yukarda yazılı eksik inceleme araştırma sebebi ile bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 19.10.2004 gün 2004/5207-7133 s. onama kararının KALDIRILARAK, hükmün yazılı sebeplerle BOZULMASINA, istem halinde yatırılan harcın iadesine, 15.02.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy