(818 S. K. m. 520, 533, 535)
Dava ve Karar: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.06.2000 tarihinde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 13.04.2006 tarihli hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak tetkiki davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin edilen 19.12.2006 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı Mehmet Armutlu ile karşı taraftan davalılar vekili Av. Erol Yerlikaya geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, arsa payı devri inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin temliki suretiyle kazanılan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına, karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle, üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifakı tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise, eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından amaç, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşmede koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukarıdan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak nedeniyle varsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Yasasının 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürebilme olanağına sahiptir.
Açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davalı yükleniciler İsmet Parlar, Sefer Parlar, İzzet Parlar ve Veysel Kızıl ile arsa maliki S.S.Kadıköy Oto Sanayicileri Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi (Kodosan) arasında 21.10.1997 gününde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Anılan sözleşme uyarınca 7869 parsel numaralı taşınmazda inşa edilecek binadaki yükleniciler payına düşen 9, 45, 134 ve 135 numaralı dükkanlar yüklenicilerden Sefer ve İsmet Parlar ile Kenan Atalay arasında düzenlenen 20.12.1999 gün 95631 yevmiye nolu, 138, 139, 140, 141 ve 142 numaralı dükkanlarda, yine aynı yükleniciler ile İsmail Demir arasında 20.12.1999 gününde düzenlenen 95630 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile Kenan Atalay ve İsmail Demir'e satılmıştır. Kenan Atalay bu şahsi hakkını 06.11.2001 günlü satış vaadi sözleşmesi ile Muzaffer Armutlu ve Mümin Armutlu'ya, İsmail Demir'de 05.09.2001 günlü satış vaadi sözleşmesi ile Mehmet Armutlu'ya devir etmişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen 30.04.2004 günlü karar, Dairemizin 03.02.2005 gün 2004/6226 - 2005/496 Karar s. ilamı ile özetle; 21.10.1997 günlü eser sözleşmesinde yüklenici olarak yer alan İsmet, Veysel, Sefer ve İzzet arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık ilişkisi olduğu, adi ortaklığı alışa karşı yalnızca davada yer alan yükleniciler İsmet ve Sefer'in temsil edeceğinin de kanıtlanamadığından bütün ortakların davada taraf olması gerektiği belirtilerek, bu aşamada hükmü temyiz eden ve müdahale talep eden Veysel ile İzzet'in istemleri ise, nihai kararlara karşı davanın taraflarının temyiz hakları bulunduğundan temyiz istemlerinin reddine karar verilerek bozulmuştur.
Bozma kararından sonra Veysel ve İzzet aleyhine açılan dava eldeki dava ile birleştirilmiş, bozma kararı gereği de böylece yerine getirilmiştir.
Mahkeme, yapılan yargılama sonucunda; adi ortaklığı dört ortağın birlikte temsil ettiği, ortaklığa ilişkin malların Medeni Yasa hükümlerine göre elbirliği halinde mülkiyet rejimine tabi olduğu ve bu sebeple yüklenicilerden yalnızca Sefer ve İsmet tarafından yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz, bu sebeple de ifa olanağı bulunmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Davacıların, tescil isteğinin dayanağı olan ve yüklenicilerden Sefer ve İsmet'in taraf olduğu satış vaadi sözleşmeleri Noter'de usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Dosyaya gelen tapu kaydına göre de, 20.01.2004 gününde kurulan kat mülkiyeti uyarınca dava konusu dükkanlar arsa maliki Kodosan adına kayıtlıdır.
Olayda; çözümlenmesi gereken sorun, bozma kararımızda da değinildiği üzere aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunan yüklenicilerden ikisinin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmenin ortaklığı bağlayıp bağlamayacağı,
Adi şirket ile ilgili düzenlemeler Borçlar Yasasının 520 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 533. maddesi, şeriklerin üçüncü şahıslara karşı münasebeti I- Temsile başlığını taşımakta olup şirket hesabına ve kendi namına bir üçüncü şahıs ile muameleye girişen şerik, bu üçüncü şahsa karşı yalnız kendisi alacaklı ve borçlu olur. Şirket veya tüm şerikler namına üçüncü bir şahıs ile şeriklerden biri muameleye giriştiği durumda sair şerikler ancak temsil hakkındaki hükümlere tevfikan üçüncü şahsın alacaklı veya borçlusu olurlar. Kendisine idare vazifesi tahmil edilen şerik şirketi ve tüm şerikleri üçüncü şahıslara karşı temsil etme hakkına haiz sayılır. şeklindedir.
Dosyada toplanan kanıtlar ile; yüklenicilerin davacılar dışındaki bütün işlemlerinde dört ortağın birlikte hareket ettiği ve aksinin de yükleniciler tarafından iddia edilmediği gibi satış vaadinde bulunan yüklenicilerin şirketi temsile yetkili bulunmadıkları da sabittir. Temlikin dayanağı olan 20.12.1999 günlü satış vaadi sözleşmeleri incelendiğinde de, satış vaadinin şirketi veya bütün ortakları temsilen onların nam ve hesabına yapılmadığı anlaşılmaktadır. Belirtilen sebeple uyuşmazlık az yukarda içeriği belirten 533. maddenin 1. cümlesi kapsamında şirket hesabına ve kendi namına bir üçüncü şahıs ile muameleye girişen yükleniciler İsmet ve Sefer'in davacılara karşı yalnız kendilerinin alacaklı ve borçlu olduğu kabul edilmelidir. Burada hemen belirtilmelidir ki, bu husus davanın derhal reddini gerektirmez. Satış vaadinde bulunanlar dava açıldıktan sonra 19.03.2001 gününde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile eser sözleşmesi ile yüklenicilere intikali gereken bağımsız bölümlerdeki hak ve hisselerini sair yükleniciler Veysel ve İzzet'e devir etmiş iseler de, bu devir muvazaalı temlik niteliğinde olup bir tasfiye olarak da nitelendirilemez.
Dava konusu taşınmaza ait tapu kaydına göre kat mülkiyeti 20.01.2004 gününde kurulmuş olup, eserin tamamlanmış olduğu anlaşılmaktadır. Ortaklığın sona ermesi nedenlerini düzenleyen Borçlar Yasasının 535. maddesinin 1.fıkrasının 1.bendinde, ortaklık sözleşmesiyle güdülen amacın elde edilmesiyle ortaklığın tasfiyeye gireceği hüküm altına alınmıştır. Belirtilen sebeple mahkemece, işin bitimi sebebiyle tasfiye hükümlerinin uygulanacağı gözetilerek, bu hususta uzman kişilerden oluşan bilirkişi heyetinden alınacak rapor ile tasfiye sonucu dava konusu bağımsız bölümlerin satış vaadinde bulunan İsmet ve Sefer'e isabet etmesi halinde, 9 ve 45 numaralı bağımsız bölümlerin dava dışı kişilere temliki de irdelenmek suretiyle istemin hüküm altına alınması, aksi durumda ve istemin yalnızca tescile ait olduğu da gözetilerek davanın reddine karar vermek olmalıdır.
Mahkemece, bütün bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı biçimde hüküm verilmiş olduğundan karar bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarda açıklanan nedenlerle, davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatıranlara geri verilmesine, 23.01.2007 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy