(818 S. K. m. 96, 117, 249, 270, 272)
Dava: Davacı Bilal Karakaya vekili tarafından, davalı Maliye Hazinesi aleyhine 22.06.2004 tarihinde verilen dilekçe ile tazminat ve birleşen dosyada Maliye Hazinesi tarafından Bilhan Karakaya'dan tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleşen dosyadaki davanın reddine dair verilen 10.11.2005 tarihli hükmün Yargıtay'ca tetkiki davalı (Birleşen dosyada davacı) Hazine vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava ve karşı dava düzenlemesi Borçlar Yasanın 270 ve devamı maddelerinde yapılan hasılat kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat ve kira alacağı istemlerine ilişkindir.
Mahkemece kiracı davacının tazminat istemine ait davasının kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş,
Hükmü davalı kiralayan temyiz etmiştir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 13.11.2001 tarihli ve 3 yıl sürelidir. Kiralanan lokanta, çay bahçesi ve spor tesislerinden ibaret 2570 m2 alandır. Kiralayan İstanbul Defterdarlığı Milli Emlak Daire Başkanlığı olmakla beraber sözleşmenin idarenin özel hukuk alanında yaptığı sözleşme türlerinden olduğu kuşkusuzdur. Bu nedenledir ki, mahkemece doğru olarak saptandığı üzere uyuşmazlığın çözümünü Borçlar Yasasının 270. ve devamı maddelerinde aramak gerekir.
Kiralananın lokanta, çay bahçesi ve spor tesisleri olması sebebiyle davacı kiracıdan buradaki faaliyetini işletme ruhsatı almadan sürdürmesi beklenemez. Esasen basiretli bir tacir olması gereken davacı sözleşmenin yapıldığı anda bu olguyu kabul etmiş sayılır.
Nitekim dosya arasındaki bilgi ve belgelerden kiracının vakit geçirmeden ruhsat almak üzere 10.11.2002 gününde yetkili merciiye başvurduğu bu isteminin kiralananın alanın birinci derecede sit alanında kalması sebebiyle uygun bulunmadığı görülmektedir. Buna rağmen kiracı kiralanan yerde faaliyetini sürdürmüş, durumun ortaya çıkması üzerine sözleşme kiralayan tarafından 26.08.2003 gününde fesh edilmiştir.
Görülüyor ki; sözleşmenin kanuni çerçevede icrası her iki taraf bakımında da olanaksızdır. Yasadaki değimiyle söz etmek gerekirse, kira sözleşmesi konusunun imkansız olduğu açığa çıkmıştır. Borçlar Yasasının 117. maddesi hükmüne göre borçluya isnat olunmayan haller münasebeti sebebiyle borcun ifası mümkün olmazsa borç sakıt olur. Doktrin ve Yargıtay uygulamasında imkansızlık ortaya çıkış nedenine göre bazı ayrımlara tabi tutulmaktadır. Eğer sözleşmenin icrasındaki ifa imkansızlığı yalnızca sözleşmenin tarafları bakımından değil, aynı sözleşmeyi yapacak herkes için söz konusu ise, buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da sübjektif imkansızlık denilmektedir. İmkansızlık sözleşmeden sonra ve tarafların birinin kusurundan kaynaklanmışsa buna kusurlu imkansızlık ve fakat tarafların kusuru olmadan meydana gelmişse kusursuz imkansızlık denir. İmkansızlığın meydana gelmesinde kuşkusuz borçlunun kusuru varsa ve borç (somut olayda davacının tazminat istemi) bu kusurdan ötürü ortaya çıkmışsa bunun sonuçlarından borçlu genel bir hüküm olan Borçlar Yasanın 96. maddesince sorumludur. Alacaklı kanunun bu hükmüne dayanarak zararlarının giderilmesini isteyebilir.
Somut olaya dönüldüğüne; az yukarda sözü edildiği üzere kiralananın kullanılma amacı lokanta, çay bahçesi ve spor tesisleri olduğundan, basiretli bir tacir olması gereken davacı bu yeri işletme ruhsatı almadan işletemeyeceğini bilmesi gerekir. Nitekim; yine yukarda sözü edildiği üzere davacı ruhsat alımı için başvurmuş, ancak kendisine kiralanan alanın birinci derecede sit alanı olmasından ötürü ruhsat verilmeyeceği yanıtı bildirilmiştir. Bu halde kiracı davacının akdi icra etmeyeceğini kiralayan davalıya ihbar ederek ortaya çıkan ayıptan ötürü Borçlar Yasanın 272. maddesine yaptığı yollama sebebiyle aynı yasanın 249. maddesine göre sözleşmeyi fesih etmesi gerekir. Ne var ki, davacı kanunun kendisine tanıdığı seçimlik hakkı yerine getirmemiş, ruhsat alması olanaksız iken kiralananın işletmeye devam etmiş, yapıların yıkılması üzerine de eldeki bu davayı açmıştır.
Diğer taraftan; yanlar arasındaki 13.11.2001 başlangıç günlü kira sözleşmesinin eki olan taşınmaz mal kira şartnamesi özel şartlar bölümünün 3. maddesinde aynen kiracı kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması sözleşmenin feshine neden olması veya işletme ruhsatını alamaması yada işletme ruhsatının hangi nedenle olursa olsun iptal edilmesi halinde kalan süreye ilişkin kira bedeli kiracıdan tahsil edilecektir. Kira bedeli tahsil edilmişse iade edilmeyecektir. Kiracının işletme ruhsatı alamaması, kiralayan taşınmaz malın kullanılmasını kısmen veya tamamen ortadan kaldıran mücbir sebebin kiracının kusur ve şahsından kaynaklanmaması halinde sözleşme tazminat alınmaksızın karşılıklı olarak fesih edilecek ve fesih gününden sonraki döneme ilişkin bedellere alınmayacaktır hükmüne yer verilmiştir. Görülüyor ki; taraflar kiralanana işletme ruhsatı alınamayabileceğini başlangıçta öngörmüş, bu durumun ortaya çıkmasını mücbir sebep kabul etmiştir. Mücbir sebep tanım olarak borcun ihlalini kaçınılmaz duruma sokan hal ve sebepleri ifade eder. Burada borçlunun hiçbir etkisi olmadan borcunu ihlali kaçınılmazdır. Kaldı ki, mücbir sebep mutlak bir imkansızlık nedenidir. Mücbir sebebin ortaya çıkmasında tarafların değil, taraflar dışındaki üçüncü bir kuvvetin etkisi vardır. Ne borçlunun ve ne de alacaklının gücü mücbir nedenle ortaya çıkan durumu gidermeye yetmez. Öyle ise, 13.11.2001 başlangıç günlü kira sözleşmesinin eki özel şartları üçüncü maddesindeki hüküm uyarınca davacının davalıdan herhangi bir nedene bağlı olarak tazminat istemesi aynı sebeple de sözleşmenin ifası mümkünmüşçesine kiralayanın davalı kiracıdan kira parası talebinde bulunması olanaklı değildir. Taraflar arasındaki sözleşmenin idarenin taraf olduğu özel hukuk sözleşmesi niteliğine taşıdığı gözden kaçırarak bunun bir genel işlem şartı sözleşmesi biçiminde değerlendirilmesi ve sonuçta kiracı davacının tazminat istemini hüküm altına alması sözleşmeye ve uygulanacak Borçlar Yasasının genel hükümlerine aykırıdır.
Karar açıklanan bütün bu sebeplerle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz edilen hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istem halinde yatırana iadesine, 01.11.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy