(818 S. K. m. 96, 97, 98, 99, 100) (4721 S. K. m. 716, 724, 1023, 1024) (818 S. K. m. 22, 125, 128)
Dava: Davacılar-K.Davalılar Hakan Özer vd. vekili tarafından, davalılar-k.davacılar Gülsüm Güzalan vd. aleyhine 09.01.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali, tescil ve tazminat, karşı dava ile de sözleşmenin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali, tescil ve tazminat yönünden kısmen kabul, karşı davanın reddine dair verilen 08.05.2007 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı-karşı davalılar vekili ve davalılar-karşı davacılar Salih Güzalan mirasçıları ile Aytekin Uçar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Mahkemenin 2003/27 Esasında kayıtlı asıl dava, biçimine uygun düzenlenen 24.06.1972 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı mülkiyet aktarımı, satışı vaat olunduğu halde ifa olanağı kalmayan 9574 m2 kısma ilişkin de fazla haklar saklı kalmak koşuluyla 25.000 YTL. nin tazminat taleplerine ilişkindir.
Aynı davacılar, 2004/316 Esas da kayıtlı davalarında, yine 24.06.1972 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ve davalıların kötüniyetli oldukları iddiasına dayanarak davalılar Arif Taşkaya ve Aytekin Uçar adına kayıtlı olan 49 ada 64 ve 1 parsel sayılı taşınmazların kaydının iptali ile adlarına tescilini talep etmiştir.
Mahkemenin 2004/355 sayılı dava dosyasında ise, 24.06.1972 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca 49 ada 1 parsel ile 62 parselin mülkiyet aktarımı istenmiştir.
24.06.1972 günlü taşınmazı satış vaadi sözleşmesinin vaat borçlusu olan Salih Güzalan mirasçıları 2003/304 sayılı dava dosyasında satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımına uğradığını, muvazaalı olarak düzenlendiğini, satış bedelinin ödenmediğini iddia ederek 24.06.1972 günlü sözleşmenin iptalini dava etmiştir.
Aynı yer Asliye Hukuk Mahkemesinin 1976/719 sayılı dava dosyasında Salih Güzalan mirasçıları, Osmaniye Belediyesi, Hazine ve diğerlerini davalı göstererek tapu kaydına dayalı kal isteminde bulunmuştur.
Mahkemenin 2003/523 sayılı dosyasında da Muzaffer Koca, Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayanarak temliken tescil talep etmiştir.
Mahkemece, yukarıda sayılan dava dosyaları 2003/27 Esas sayılı dosyada birleştirilmiş, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan isteğin halen mülkiyeti Salih Güzalan mirasçıları adına kayıtlı 69 parselin davacılar adına tesciline, kadastro uygulaması sonucu 1, 62 ve 64 parsel sayılarını alan taşınmazlara ilişkin davaların reddine, 25.000 YTL. tazminatın Şükrü Güzalan mirasçılarından tahsiline,
Birleşen 1976/719, 2003/304, 2003/523, 2004/355 ve 2004/316 esaslarında kayıtlı davaların reddine karar verilmiştir.
Hükmü, reddedilen 2004/316, 2004/355 ve kısmen kabul edilen 2003/27 esastaki davalar yönünden 24.06.1972 günlü sözleşmenin vaat alacaklısı olan davacı Aysel Kökten ve Halil Özer mirasçıları ve yine reddedilen 2003/304 esasta kayıtlı davanın davacıları Salih Güzalan mirasçıları temyiz etmiştir.
24.06.1972 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu Kasım 1933 tarih 26 numaralı tapuda kayıtlı 30 dönüm yüzölçümündeki taşınmazın 22 dönümlük kısmının 11.000m2'sinin satışı vaadidir. Satış vaadi sözleşmesinde yazılan tapu kaydının kadastro işlemleri sırasında 49 ada 1, 62, 64 ve 69 parsellere revizyon gördüğü, Kadastro Mahkemesinin 2002/3 sayılı dosyasında dava konusu yapıldığı ve sonuçta hükmen bu parsellerin Salih Güzalan mirasçıları adına paylı olarak tescil edildiği görülmektedir. Kadastro Mahkemesi kararı 29.01.2002 tarihinde kesinleşmiş, 21.02.2003 tarihinde de taşınmazların sicili tesis edilmiştir. 24.06.1972 günlü sözleşme 11.000 m2'nin satışı vaadi için yapıldığı halde taşınmazların toplam yüzölçümü 1435,31 m2'den ibarettir. 2003/27 esasta kayıtlı asıl dava 09.01.2003 tarihinde açılmıştır.
Dosyadaki diğer bilgi ve belgelerden de taşınmazların tapu kaydına davalıdır şerhinin 14.01.2003 tarihinde işlendiği, bu şerhten önce satış vaadi sözleşmesinin 13.11.1933 tarih 26 numaralı kayda 02.08.2001 tarihinde şerh edildiği anlaşılmaktadır. Diğer taraftan, 1, 62, 64 ve 69 parsellerin tapuya Salih Güzalan mirasçıları adına 21.02.2003 tarihinde tescilinden ve eldeki davanın açıldığı 09.01.2003 tarihinden sonra 1 parselin Salih Güzalan mirasçıları tarafından 25.07.2003 ve 30.07.2003 tarihlerinde önce dava dışı Mahmut Kocabıyık'a bunun 11.11.2003 tarihinde davalı Arif Taşkaya'ya, Arif Taşkaya'nın da 30.03.2004 tarihinde davalı İsmail Doğan'a sattığı, 62 parsel sayılı taşınmazında Salih mirasçıları tarafından 25.07.2003 ve 30.07.2003 tarihlerinde dava dışı Mahmut Kocabıyık'a bu kişinin 08.08.2003 tarihinde davalı Aytekin Uçar'a, Aytekin Uçar'ında 23.02.2004 tarihinde İlham Usta'ya temlik ettiği, 64 parselin Salih mirasçıları tarafından aynı tarihlerde dava dışı Mahmut'a, bu kişinin 08.08.2003 tarihinde davalı Aytekin Uçar'a satış yaptığı görülmektedir. Bütün bu satışlar 13.11.1933 tarih 26 numaralı tapu kaydına 02.08.2001 tarihinde işlenen satış vaadi sözleşmesi şerhi ile bu kaydın revizyonu olan çekişme konusu 1, 62, 64 ve 69 parseller kaydında bulunan 14.01.2003 tarihli davalıdır şerhinden sonra yapılmıştır.
1- Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar için yasalarımızda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, bu tür davalarda Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmünce 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre de yasanın 128. maddesi hükmüne göre alacağın muaccel olduğu, yani, istenebilir hale geldiği tarihten başlar. Eldeki davada, daha önceki davalar sebebiyle taşınmaz ancak, Kadastro Mahkemesi kararıyla 21.02.2003 tarihinde vaat borçlusu mirasçıları adına hükmen tescil edildiğinden, 09.01.2003 tarihinde açılan ve mülkiyet aktarımının istendiği mahkemenin 2003/27 esasında kayıtlı davada zamanaşımı süresi geçmemiştir. Öte yandan, 24.06.1972 günlü sözleşmede satış bedelinin 20.000 TL. olduğu ve ödendiği yazıldığından, aksi aynı biçimde yazılı delille kanıtlanmadığından, muvazaa iddiası da ispat edilemediğinden vaat borçlusu mirasçıları ile vaat alacaklılarının aşağıdaki bentlerin kapsamları dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2- Vaat alacaklısı davacıların isteminin dayanağı yukarıdan beri söylendiği gibi 24.06.1972 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan bu tür sözleşmeler vaat borçlusu tarafından rızaen ifa edilmediği takdirde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesine dayanarak edimin hükmen yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir. Bir hukuki işlemin tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi o işlemin aleniyet kazandırır ve bundan sonra da hak sahibi o işlemin varlığını sonradan mülkiyet hakkı sahibi olan kişilere karşı da ileri sürebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıkta; 24.06.1972 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi dava konusu taşınmazların geldi kaydı olan 13.11.1933 tarih 26 sayılı tapu kaydına şerh edildiği gibi, 1, 62, 64 ve 69 parsel kayıtlarına da davalıdır şerhi 14.01.2003 tarihinde bir kısım davalılara satıştan önceki tarihlerde işlendiğinden, satış vaadi alacaklısı olan davacılar, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan haklarını sonradan malik olan İsmail Doğan, İlham Usta ve 64 parsel maliki Aytekin Uçar'a karşıda ileri sürebilir. Gerçekten, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesi ve mülkiyetin bu şekilde kazanılması halinde mülkiyet hakkı sahibinin Türk Medeni Kanununun 1023. maddesince kazanımının korunması gerekir ise de, yasanın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. 1, 62 ve 64 parsel malikleri kayıtlardaki şerhi bilerek ve resmi senetlerde bunun sonuçları kendilerine hatırlatılması halinde işlem yaptıklarından davalılardan İsmail Doğan, İlham Usta ve Aytekin Uçar kötüniyetlidir. Davacı vaat alacaklılarının bu davalılara yönettiği mülkiyet aktarımı istemine ilişkin davalarının kabulü yerine hüküm yerinde gerekçede gösterilmeksizin istemlerinin reddi yasaya aykırıdır.
Kabule göre de, 24.06.1972 günlü sözleşmede satış vaadi alacaklılarından davacı Aysel Kökten'in 7 payı, davacı Halil Özer'in 4 payı bulunmakta iken hüküm yerinde vaat alacaklıları adına tescil edilen 69 parselin 7/11 payının Halil Özer mirasçıları, 4/11 payının ise Aysel Kökten adına tescili sözleşmeye aykırı olmuştur.
Karar, bu nedenlerle vaat alacaklısı davacılar yararına bozulmalıdır.
3- Davada, fazla haklar saklı kalmak koşuluyla 11.000 m2 satışı vaat olunduğu halde ifa olanağı kalmayan 9574 m2 taşınmaz bölümü için 25.000.YTL. nin ödetilmesi de talep edilmiştir.
Gerçekten ifa, borcu sona erdiren nedenlerdendir. İfa, borç ilişkisinde borçlunun yüklendiği edimi kaynağındaki ve kanundaki esaslara uygun surette yerine getirmesidir. İfa'nın konusu borç ilişkisinin konusundan yani edimden başka bir şey değildir. Borcun ifa imkanı bulunduğu sürece de borçlu borcunu yerine getirmekten kaçınamaz. Borcun ifa edilmemesi ise borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Kural olarak da borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu kusurlu kabul edilir. Muaccel bir borcun ifade edilmemesinin sonuçları Borçlar Kanunu'nun 96-100 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Taşınmaz vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle kısmen veya tamamen ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla, ademi ifa sebebiyle bir zarara uğrar. Davadaki tazminat isteminin yasal dayanakları açıklandığı gibidir. Bu istemin hüküm altına alınması ilke olarak doğrudur. Ancak;
Dava dilekçesinde, ifa olanağı kalmayan 9574 m2 yüzölçümündeki taşınmaza ilişkin bedel talep edildiği halde bilirkişiden keşif suretiyle rapor alınarak taşınmazın bulunduğu mevkii emsal değerler gözetilmek suretiyle dava tarihindeki 9574 m2 yüzölçümlü yerin ortalama değerinin bulunup, tazminat isteğinin bunun sonucuna uygun kabulü gerekirken davadaki isteme yanlış anlam verilerek ve yanlış hesaplama yöntemiyle sonuca ulaşılması da doğru değildir.
Karar bu nedenle de Salih Güzalan mirasçıları yararına bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle, tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, hükmün 2. bent uyarınca temyiz eden vaat alacaklıları, 3. bent uyarınca da temyiz eden Salih Güzalan yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 04.04.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy