(4721 S. K. m. 3, 684, 718, 722, 723, 724)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.01.2008 tarihinde verilen dilekçe ile temliken tescil, kademeli istem ise tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.01.2008 tarihli hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak tetkiki davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin edilen 21.10.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. Atıf Çelik ile karşı taraftan davacı vekili Av. Hüseyin Eraslan geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, arsa maliki davalı ile dava dışı yüklenici Ağaoğlu inşaat Ltd. Şti. arasında 21.08.1995 gününde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan villa niteliğindeki 24 numaralı bağımsız bölümü temlik aldığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedildiğini, davalının binanın bulunduğu taşınmazın 500 metrekarelik kesimini 5.4.2002 günlü harici sözleşme ile kendisine sattığını, imar uygulaması neticesinde binanın bulunduğu kesimin 582 ada 5 parsel s. taşınmaz ve 646 metrekare yüzölçümlü olarak tescil edildiğini, harici satışa dayalı olarak açtığı davanın da reddedildiğini ileri sürerek Medeni Yasanın 724. maddesi uyarınca temliken tescil istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, Türk Medeni Yasanın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Türk Medeni Yasasının 684 ve 718. maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, kanun koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Yasasının 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde sair koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Yasasının 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içerisinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Yasasının 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a- Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.
Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Ön görülen iyiniyetin Türk Medeni Yasanın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen bütün dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek halde olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 gün 17/1 s. İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b- İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi durumda tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, Ankara 2002 s.333). c- Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ilişkin taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 1874 parsel s. taşınmaza yapılan binada yükleniciye bırakılan villa niteliğindeki bağımsız bölümü yükleniciden temlik almış, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmesi üzerine, temlik aldığı villa niteliğindeki binanın bulunduğu 500 metrekarelik kesimi davalıdan 05.04.2002 günlü harici satış sözleşmesi ile satın almıştır.
Taşınmazın bulunduğu yerde 3194 s. kanunun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması ile binanın bulunduğu kesim 582 ada 5 parsel numarası ile 646 metrekare olarak davalı adına tescil edilmiştir.
Davacının harici satış sözleşmesine dayanarak davalı aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/90 Esas 2007/123 Karar s. ilamı ile reddedilerek kesinleşmesi üzerine davacı temliken tescil istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporundan dava konusu taşınmaz üzerinde (zemin + 2 normal kat + terastan) ibaret bina bulunduğu binanın zemin katının tamamlandığı, sair katlarının ise tamamlanmadığı anlaşılmıştır.
Türk Medeni Yasası'nın 724. maddesi uyarınca temliken tescile karar verilebilmesi için öncelikle bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı nitelikte), bina yapması ve binanın tamamlanmış olması gerekir.
Somut olayda, davacı kendisine ilişkin malzeme ile davalıya ilişkin taşınmaza bina yapmamış, dava dışı yüklenici tarafından yapılan binayı temlik almıştır. Bilirkişi raporuna göre de ortada tamamlanmış bir bina da bulunmamaktadır.
Türk Medeni yasasının 724. maddesinde yazılı, yukarda açıklanan temliken tescil koşullan davacı yararına gerçekleşmemiştir. Bu sebeple davanın reddine karar vermek gerekirken yanılgılı değerlendirme ile istemin hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
Sonuç: Temyiz itirazlarının yukarda açıklanan sebeplerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 550.00 YTL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacı davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istem halinde yatırana iadesine, 21.10.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy