(818 S. K. m. 18, 22, 213) (4721 S. K. m. 706) (1512 S. K. m. 60, 89) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.1.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.6.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı ile akdedilen 27.05.1997 tarihli noter onaylı sözleşmeye dayanarak 2 sayılı parselde inşa edilen bağımsız bölümlerden birinin adına tescilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Taraflar arasındaki 27.5.1997 günlü sözleşme, Borçlar Kanununun 18.maddesi hükmü gereğince amacına uygun yorumlandığında, bu sözleşmenin taşınmaz satımına ilişkin değil ileride taşınmaz satım akdi yapılmak üzere düzenlenmiş bir ön sözleşme(ön akit) olduğu sonucuna ulaşılmaktadır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri kaynağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden alır. Bu tür sözleşmeler mülkiyet naklini gerektirdiğinden Borçlar Kanununun 213, Türk Medeni Kanununun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddeleri uyarınca Noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil koşuluna bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türündendir. Borçlar Kanununun 1.maddesine göre sözleşme “iki tarafın karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan etmeleridir.” Yasadaki rıza beyanından maksat tarafların karşılıklı irade açıklamalarıdır. Şayet, karşılıklı ve birbirine uygun taraf iradeleri bir akdin konusu ve onun esaslı noktalarında birleşmiş ise sözleşme meydana gelmiş sayılır. Taraflar sözleşmeyi doğrudan yapabilecekleri gibi Borçlar Kanunun 22.maddesinden yararlanarak bir akdin ileride yapılmasına dair sözleşme de yapabilirler. Uygulama ve doktirinde buna “sözleşme yapma vaadi” veya “ön akit” denilmektedir. Tarif etmek gerekirse ön akit; taraflardan her ikisinin birbirlerine ya da taraflardan yalnız birinin diğerine karşı ileride üçüncü bir şahısla bir borç sözleşmesi yapmayı taahhüt etmesi demektir. Ön akitle ileride yapılması vaat edilen borç sözleşmesine de “asıl sözleşme” denilmektedir. Ön akit taraflara asıl sözleşmeyi yapma borcu yükler ve ön akitle vaatte bulunan bu borcu yerine getirmediği takdirde alacaklı mahkemeye başvurarak borçlunun aynen ifaya mahkum edilmesini isteyebilir. Doktrinde hakim olan görüşe göre de mahkemenin vereceği hüküm borçlunun (vaatte bulunanın) asıl sözleşmeyi yapma iradesi yerine geçer. Önakit taraflara asıl sözleşmeyi yapma borcu yüklediğinden önakidin bir sözleşme biçiminde yapılması ve bu sözleşmede iki tarafın karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan etmeleri zorunludur. Açıkça söylemek gerekirse gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde bir akit olması itibariyle iki tarafın varlığı şarttır. Zira iki taraf bir araya gelip noter huzurunda icap ve kabul şeklindeki iradelerini açıklamadan orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş resmi şekil şartına bağlı bir sözleşmeden söz edilemez.
Gerçekten, Borçlar Kanununun m.213/II taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde şekil şartını öngörmüştür. Bunun yanında TMK m.706’ya göre de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Resmi senedin düzenleneceği yer ise 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereğince Tapu Sicil Müdürlüğü veya 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 ve aynı Yasanın 89. maddeleri hükmü gereğince Noterliklerdir. Demek oluyor ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK.nun213, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanununu 60. ve 89. maddeleri hükmü gereğince tapu sicil müdürlüklerinde ve noterlerde re'sen düzenlenme şekilde yapılabilir.
Dava konusu olayda ise; mülkiyet devri amacı güden 27.05.1997 tarihli noterde onaylama biçiminde düzenlenmiş geçersiz olan bu sözleşmeyle 2 parseldeki bağımsız bölümlerden birinin davacı adına tescili olanağı yoktur. Mahkemece yapılan bu saptama doğrultusunda davanın reddi gerekirken kabulü yönünde hüküm kurulması yasaya aykırıdır.
Karar, açıklanan nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana geri verilmesine, 24.02.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)