(818 S. K. m. 162, 163, 167)
Dava: Davacı Turgut vekili tarafından, davalı A. A. vd. aleyhine 12.1.2005 gününde verilen dilekçeyle yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.10.2010 tarihli hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalılar H., E., D. B. vekili ile duruşmasız temyizi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 22.3.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili ile karşı taraf davacı vekili geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlenildi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davaya cevap veren arsa sahipleri yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuşlar, diğer davalılar ile davalı yüklenici cevap vermemişlerdir. Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahipleri H., E. ve D. B. ile davacı temyiz etmiştir.
1-Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden 32453 ada 18 Sayılı parsel üzerine yapılan binada ikinci kat dört numaralı köşe daire (4 numaralı bağımsız bölüm) yüklenici tarafından 31.8.2004 tarihli adi yazılı sözleşme ile davacıya temlik edildiği, davalı yüklenici ile arsa sahiplerinden F. D.'nin 26.5.2006 tarihinde, Erkan ve Demet'in 12.9.2006 tarihinde, Hacer'in de yine aynı tarihte arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesini feshettikleri ve birbirlerine ibra ettikleri görülmektedir. Diğer taraftan fesihten önce delil tespiti suretiyle alınan bilirkişi raporuyla davalı yüklenici Azmi A.'ın inşaatı ancak % 31 fiziki seviyeye getirdiği, arsa sahibi davalıların davacıya temlik işleminde bulunan yüklenici ile yapılan sözleşmeleri feshetmelerinden sonra eserin tamamlanması için arsa sahiplerinin 5.6.2006 ve 13.9.2006 tarihli sözleşmelerle dava dışı R... Enerji Isı Sistemleri ve Gıda Turizm Ltd. Şti. ile yeni bir inşaat sözleşmesi imzaladıkları anlaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi istisna (eser) sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşme taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) yüklenicinin borcu, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri arsa sahibinin borcudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici kazanacağı kişisel hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi bu hakkı Borçlar Kanunu'nun 162 ve 163. maddelerinden yararlanarak üçüncü kişiye de temlik edebilir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse temlik işlemi; alacaklı ile (yüklenici) onu devralan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahibi) rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Bu ilişkide alacağını devreden (eski alacaklı) ile devralan (yeni alacaklı) arasında bir sözleşme olduğunda duraksama yoktur. Ne var ki, temlik işlemine vakıf olan borçlu (arsa sahibi) ifanın kendisinden talep edilmesi üzerine Borçlar Kanunu'nun 167. maddesinden yararlanarak temlik edene karşı (yükleniciye) haiz olduğu defileri temerrüt edene karşı da dermeyan eder hale gelir. Belirtilmelidir ki, temlikin konusu gerçekleşen alacak ne ise ondan ibarettir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Yukarıda bahsedildiği üzere işin davalı yüklenici Azmi A. tarafından bırakılmasından sonra yaptırılan tespite göre getirildiği fiziki seviye ancak % 31'dir. Yine bahsedildiği üzere Azmi ile olan sözleşmeler arsa sahipleri tarafından geriye etkili olacak şekilde feshedilmiştir. Eserin, % 31 seviyesinden sonraki kısmı yeni bir yüklenici olan R... Enerji Isı Sistemleri ve Gıda Turizm Ltd. Şti. tarafından tamamlanmıştır. Kısaca belirtmek gerekirse % 31 fiziki seviyeye getirilen bir iş sebebi ile ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi, arsa sahiplerinden mülkiyet talep edemez. Kaldı ki, temlik işlemine sebep olan davalar arasındaki sözleşmeler de geriye etkili sonuç meydana getirilecek şekilde feshedildiğinden davacı feshedilmiş olan sözleşmelere dayanarak da arsa sahiplerinden bir istemde bulunamaz.
Yapılan bu saptamalara göre davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.
Karar bu sebeplerle bozulmalıdır.
2- Yukarıdaki bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle hükmün temyiz eden arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, 2. bent uyarınca davacının temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 825.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak temyiz eden davalılar H., D., E. B.'a verilmesine, 23.03.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy