(818 S. K. m. 81, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 355)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.06.2007 tarihinde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.11.2009 tarihli hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak tetkiki davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin edilen 25.05.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ve vekili Av. F. K. ile karşı taraftan davalılar Süleyman ve Şaban Yakar vekilleri Av. T. Ç. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalı arsa sahibi S., davacının dayandığı sözleşmenin geçersiz olduğunu, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve dava konusu bağımsız bölümün arsa maliklerine ilişkin olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı arsa sahiplerinden N., davacının istemine bir diyeceğinin olmadığını söylemiş, davalı arsa sahibi H. ve davalı yüklenici davayı kabul etmiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki sair borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Yasasının 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı tüm (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Yasasının 167. maddesi hükmüne göre Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Sair taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Yasasının 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ait bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belirli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin eseri meydana getirme borcu dayanağını Borçlar Yasasının 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), sair tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder. Yasada şey olarak ifade edilen eserdir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı biçimde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir halde da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince;
Davalılar H., Ş. ve S. Y. murisi A.'nin de aralarında bulunduğu 27515 ada 3 numaralı parsel malikleri ile yüklenici Al-Yapı Ltd. Şti. arasında 27.05.1998 gününde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı, dava konusu 8 numaralı bağımsız bölümü 15.08.1991 günlü sözleşme ile yükleniciden satın almış, bedelini de ödenmiştir. Dosyaya sunulan bilirkişi raporunda yapı kullanım izin belgesinin bulunmaması nedeniyle tescil isteğinin kabul edilemeyeceği belirtilmiş, mahkemece davacıya eksikliğin giderilmesi için yetki ve süre verilmiş ancak iskan raporu alınmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Ancak davacı temyiz dilekçesi ekinde dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki bütün bağımsız bölümleri kapsayan yapı kullanım iznini sunmuştur. Bilindiği üzere, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek ana borçlarıdır. Bu borcun belirtilen biçimde yerine getirilmemiş olması halinde davanın reddine karar verilmesi yerinde ise de sözleşmenin ifa ile sonuçlanması halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki hükmün kesin hüküm niteliğinden söz edilemez. Bir başka anlatımla bu durumda tescil isteği ile yeniden dava açılmasına engel bir durum söz konusu değildir.
Eldeki davada da; usul ekonomisi açısından iskan raporunun temyiz dilekçesi ekinde sunulmuş olması sebebiyle davacının ifayı talep hakkının varlığını kabul etmek gerekir.
Belirtilen sebeple mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakılmış olduğu gözetilerek iskan ruhsatının kim tarafından alındığı araştırılmalı, davacının bu sebeple arsa maliklerine borcu bulunup bulunmadığı saptanmalı, varsa B.K.nun 81. maddesi gereğince depo edilmek üzere davacıya süre verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Hükmün açıklanan sebeplerle bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının açıklanan sebeplerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 750.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istem halinde yatırana iadesine, 25.05.2010 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy