(818 S. K. m. 22, 213) (4721 S. K. m. 701, 706) (1512 S. K. m. 89)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.10.2007 ve 20.10.2008 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.03.2012 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı N. O. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 04.12.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı N. O. vekili Av. F. Ç. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacılar, murisleri E. ile ölü davalı U. Ö. arasında Ankara 3.Noterliği'nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca 259 parsel sayılı taşınmazda O. oğlu A. ile O. oğlu H.'den intikal eden payların satışını vaat ettiğini; yine Ankara 3.Noterliği'nde murisleri E. ile ölü davalı M. L. Ö. arasındaki satış vaadi sözleşmesi uyarınca 259 parsel sayılı taşınmazda O. oğlu H.'den intikal eden pay ile 01.10.1956 günü Ankara 3.Noterliği'nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle edindiği payın satışını vaat ettiğini; yine Ankara 18.Noterliği'nde murisleri E. ile davalı H. S. arasındaki satış vaadi sözleşmesi uyarınca 259 parsel sayılı taşınmazdaki payının satışının vaat ettiğini; davalı Naciye'den 259 parsel sayılı taşınmazdaki payını haricen satın aldığını, 259 parsel sayılı taşınmazın imar uygulamasıyla 1 ve 7 parsellere ifraz edildiğini ileri sürerek, davalılara ait payların iptali ile adına tescilini istemişlerdir.
Birleştirilen dava ile de davalarını U. Ö. ve M. L. Ö. mirasçılarına yöneltmişlerdir.
Mahkemece, davaların kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı N. O. vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olayda, 20.11.1969 günü davacılar murisi ile U. Ö. ve M. L. Ö. arasında Ankara 3.Noterliği'nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle 259 parsel sayılı taşınmazda U., O. oğlu A. ve O. oğlu H.'den intikal eden paylarını; M. L. ise, 01.10.1956 günlü satış vaadi sözleşmesiyle edindiği payı ve O. oğlu H.'den intikal eden payın satışını vaat etmiştir. Yine, 26.08.1971 günü davacılar murisi ile H. S. arasında Ankara 18.Noterliği'nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle H. 259 parsel sayılı taşınmazdaki payının satışını vaat etmiştir. Davacılar murisi ile davalı N. O. arasında taşınmaz satışını içerir herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır. Tapu kayıtlarından dava konusu 1 parsel sayılı taşınmazın 122/4579 payının "O. kızı H.e, Ali karısı U. Ö., A. kızı H., H. karısı U. Ö., H. oğlu M. L. Ö., H. kızı H. S., H. kızı N. O. ve H. kızı E. Ö."; 7 parsel sayılı taşınmazında 364/697 payı da aynı malikler adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Görülüyor ki, mülkiyeti nakil borcu yüklenenler ile bunların dışındaki malikler dava konusu taşınmazlarda elbirliği halinde maliktirler. Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak mülkiyet aktarımı istendiğinde sözleşmenin ifa olanağının da bulunması gerekir. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu nedenle, davacılar ile davalılar arasındaki sözleşmelerin ifa olanağı bulunmadığından taşınmazların davacılar adına tescili olanaklı olmadığından davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Ayrıca, taşınmazların mülkiyeti resmi biçim koşuluna uyularak yapılan sözleşmeler uyarınca nakil edilebilir. Davacılar murisi ile davalı N. O. arasında bu şekilde düzenlenmiş bir sözleşme bulunmadığı halde bu davalı yönünden davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda davacının tapu iptal tescil isteminin reddi yerine davanın yazılı gerekçelerle kabulüne karar verilmesi doğru bulunmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı N. O. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 900 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı N. O.'a verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 04.12.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy