(4721 S. K. m. 2, 1023, 1024) (818 S. K. m. 217, 222)
Dava ve Karar: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.03.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.07.2010 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, adi yazılı temlik sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı şirket, davacının ihtara rağmen sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini, bundan dolayı sözleşmeyi feshettiklerini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Kayıt maliki olan davalı, davaya yanıt vermemiştir.
Mahkemece, davalı G. aleyhine açılan davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine, çekişme konusu taşınmazın bulunduğu yapıda iskan ruhsatı alınmadığından esasen taşınmaz da diğer davalıya kayden satıldığından, davada dayanılan konut satış sözleşmesi de biçim koşuluna uygun yapılmadığından bahisle dava reddedilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Davada dayanılan ve adi yazılı düzenlenen tarihsiz sözleşme, bir temlik sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle davalı şirketin 156 ada 1 sayılı parsel üzerinde yapılan binadaki 21 Blok A1-19 numaralı bağımsız bölümü bedelinin bir kısmı peşin alınmak, kalanı taksitler halinde ödenmek koşuluyla davacıya sattığı anlaşılmaktadır. 156 ada 1 sayılı parselde davalı şirketin 636/1280 payı bulunmaktadır. Davalı şirket, aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket etmiştir. Dosyada yer alan tapu kayıt örneklerinden, binanın kat irtifakının kurulduğu, 4/1280 arsa paylı 19 numaralı bağımsız bölümün davalı şirket tarafından diğer davalı G. A.'a satıldığı görülmektedir.
Burada öncelikle 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının mahiyeti üzerinde durulması gerekecektir. Anılan kararın sonuç bölümünde açıklandığı üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası ilke olarak kabul edilemez. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, satış aktinin geçersizliğine dayanmak Türk Medeni Kanununun 2.maddesinde öngörülen iyiniyet kaidesine uygun düşmez. Başka bir deyişler, bu durumun savunulması açıkça hakkın kötüye kullanılması demektir. Belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararına göre, davalı şirketin satışın geçersizliğine dayanması dürüstlük kurallarına uygun düşmemektedir.
İncelenen sözleşme içeriğine göre, konut satışının davacıya bedelinin bir kısmının peşin ödenmesi, kalan bedelin ise taksitlendirilmesi suretiyle yapıldığı anlaşılmaktadır. Borçlar Kanununun 217. maddesinin yaptığı yollama nedeniyle, menkul satımını ilgilendirmekle birlikte kıyas yoluyla gayrimenkul satımında da uygulanacak Borçlar Kanununun 222.maddesine göre bir mal, bedeli taksitle kapatılmak kaydıyla satılıp ve teslim edilip de alıcı taksitlerden birinin ödenmesinde temerrüt ettiği takdirde satıcı o taksitin ödenmesini alıcıdan talep edebileceği gibi, kendisi için bu hakkı muhafaza etmiş ise satılanın mülkiyetin iadesini veya satımı feshedebilir. Görülüyor ki, taksitle satışla yasanın anılan bu hükmünden yararlanmak isteyen satıcının öncelikle alacaklıyı temerrüde düşürmesi, ödenmeyen taksitlerinin ödenmesini istemesi, yerine getirilmediği takdirde fesih hakkını kullanarak sözleşmeyi feshetmesi gerekir.
Somut uyuşmazlıkta, davalı olan satıcı şirket, davacıya gönderdiği 16.02.2006 tarihli ihtar ile ödenmesi gerektiği halde ödenmeyen 27.11.2005, 27.12.2005 ve 27.01.2006 tarihli taksitler bedelinin ödenmesini talep etmiş, bu bedel davacı tarafından 24.02.2006 tarihinde banka havalesi suretiyle davalı şirkete gönderilmiştir. Davalı şirket ise, bu tarihten sonra 28.02.2006 tarihinde sözleşmeyi feshettiğini davacıya bildirerek sonradan ödenen taksitleri almamıştır. Belirtilen bu hususlardan anlaşılacağı üzere, ödenmeyen taksitlerin tediyesini isteyen davalı şirkete davacı ihtar üzerine ödeme yaptığından, orta yerde sözleşmenin feshini gerektiren haklı ve hukuki bir sebep bulunmamaktadır.
Kuşkusuz, davacının yapılan satış sebebiyle tescil talep edebilmesi sözleşmedeki bütün edimlerin onun tarafından yerine getirilmiş olmasına bağlıdır. Çünkü, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü gereği kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı yandan ediminin ifasını isteyemez.
Diğer taraftan, davacının tescil isteminin kabulü için olayda davalı G. A.'ın kötüniyetinin kanıtlanmış olması da gerekir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, 08.11.1991 tarih ve 1990/4-3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Karar gerekçesinde açıklandığı üzere "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinememesidir". Belirtilen bu ilke, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklide açıklanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde olan m.1024'de "bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.
Mahkemece, davalı G. A.'ın iyiniyetli veya kötüniyetli kayıt maliki olup olmadığı hususu ise hiç araştırılmamıştır.
Bütün bunların sonucuna göre yapılması gereken iş, öncelikle kayıt maliki davalı G. A.'ın iyiniyetli veya kötüniyetli malik olup olmadığı hususuna ilişkin taraf delillerini toplamak, kayıt malikinin kötüniyetli olduğu sonucuna varılırsa davada dayanılan adi yazılı temlik sözleşmesine yukarıda belirtilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda değer tanımak, davacının açtığı tescil davası ancak bu sözleşmedeki bütün edimlerin onun tarafından yerine getirilmesi halinde mümkün olacağından, bilirkişi incelemesiyle yapılmayan ödeme tutarlarını hesaplamak ve bunları güncelleştirmek, davacıya bulunacak güncelleştirilmiş değerler davalı şirkete ödenmek üzere depo ettirmek, böylelikle oluşacak sonuç dairesinde bir hüküm kurmak olmalıdır.
Değinilen bütün bu yönler üzerinde durulmaksızın istemin eksik inceleme ve araştırmayla yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.
Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 05.03.2012 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy