(4721 S. K. m. 1023, 1024)
Dava ve Karar: Davacılar-k.davalılar vekili tarafından, davalılar-k.davacı M. E. vd. aleyhine 06.08.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya alacak; karşı dava ile de elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak isteminin kabulüne, elatmanın önlenmesine, ecrimsil isteminin reddine dair verilen 02.11.2011 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar-k.davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 22.05.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar-k.davalılar vekili Av. Ş. A. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davacılar-karşı davalılar, davalı yüklenici YBS Ltd. Şti. ile dava dışı arsa maliki Entim Ltd. Şti. arasında Bodrum 1.Noterliği'nde 29.06.2005 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 2233 parsel sayılı taşınmazda bulunan B Blok 3 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden 08.10.2005 tarihli adi yazılı sözleşmeyle 135.000 Euro bedelle satın alıp, bedelin 125.000 Euro ve 2.480 TL bölümünü ödediğini, taşınmazın 01.06.2006 günü teslimi gerektiği halde 26.06.2008 tarihinde muvazaalı olarak davalı M. E.'e devredildiğini, B Blok 6 numaralı bağımsız bölümün maliki olan davalı M.'in dava konusu taşınmazda davacıların oturduğunu bildiği gibi dava konusu taşınmazla aynı tarihte B Blok 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümleri de satın aldığını, taşınmaza Akbank A.Ş. tarafından konut kredisi nedeni ile ipotek konulduğunu, yüklenicinin iskan ruhsatı dışındaki tüm edimlerini yerine getirdiğini, taşınmazı M.'in kötüniyetli edindiğini ileri sürerek, taşınmazın tapu kaydının iptaliyle adlarına 1/2 şer pay tescilini, taşınmaz bakiye bedelinin depo ettirilmesini, ipotek bedelinin davalılarca ödenmesini veya ödedikleri bedellerin ödeme gününden itibaren işleyen faizi ile birlikte yükleniciden alınmasını ayrıca sözleşme uyarınca belirlenen ceza-i şartın alınmasını istemişlerdir.
Davalı yüklenici, davacıların ödemelerini sözleşmede belirlenen tarihte yapmadığından, sözleşme feshedilerek taşınmazın davalı M.'e satıldığını, satışın muvazaalı olarak yapılmadığını, satış bedelinden ceza-i şart düşüldükten sonra bakiye bedeli ödemeye hazır olduğunu savunmuştur. Davalı M., taşınmazı tapu kaydına güvenerek edindiğini, taşınmazın bakiye bedeli için banka kredisi kullandığını, muvazaalı olarak edinmediğini, davacıların adi yazılı sözleşmeye dayandığını ileri sürerek davanın reddini; karşı dava ile de taşınmaza elatmanın önlenmesiyle 2.000TL ecrimisil bedelinin davacılardan alınmasını istemiştir.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine; 125.000 Euro ile 2.480 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyen faiziyle birlikte davalı yükleniciden alınmasına, elatmanın önlenmesi isteminin kabulüne, ecrimisil isteminin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar-karşı davalılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat; karşı dava elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK'nun 1023 ve 1024.maddeler gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, TMK'nun 1023.maddesinde aynen tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK'nun 1024.maddesinde de Bir aynı hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici ile dava dışı arsa maliki arasında 29.06.2005 günü Bodrum 1. Noterliği'nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşme gereğince, davalı yüklenici 2232 sayılı parselde bina yaparak iskan ruhsatı alınmış biçimde arsa malikine teslim edecek, karşılığında 2233 parsel sayılı taşınmazdaki binalar yükleniciye bırakılacaktır. Davacı, anılan bu sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılan 2233 parsel sayılı taşınmazdaki B Blok 3 numaralı bağımsız bölümü 08.10.2005 tarihli adi yazılı sözleşmeyle 135.000 Euro bedelle yükleniciden temlik alıp, bedelin bir bölümünü ödemiştir. Davacı, davada yüklenicinin temlik işlemine dayandığından bağımsız bölümün adına tescilini sağlayabilmesi için yüklenicinin arsa malikine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekir. Somut olayda, yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği belirlenmemiştir. Bu nedenle, yüklenicinin sözleşmeyle yerine getirmesi gereken edimleri hangi oranda yerine getirdiği tespit edilmeli, edimlerin arsa maliki açısından katlanılabilir seviyede yerine getirilmiş ise eksik ve ayıplı işlerin bedelinin toplamının davacı tarafından depo edilmesi için uygun bir süre verilmelidir. Ayrıca, arsa malikine ait taşınmazda iskan ruhsatı alınmamış ise, bu eksikliğin giderilmesi için de davacıya süre verilmelidir. Daha açığı, yüklenici sözleşmede belirlenen edimlerini yerine getirerek taşınmazı adına tescile hak kazandığının anlaşılması halinde, davacının tapu iptali ve tescil istemi değerlendirilmelidir.
Ayrıca, dava konusu B Blok 3 numaralı bağımsız bölümün mülkiyeti 26.06.2008 tarihinde satış yoluyla davalı M. E.'e nakledilmiştir. Tapu kayıtlarında davalı M.'in dava konusu taşınmazın bulunduğu 2233 parsel sayılı taşınmazda, B Blok 6 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetini 13.03.2007 günü edindiği; yine, dava konusu taşınmazı edindiği tarihte dava dışı 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyetini de satın alma yoluyla edindiği görülmektedir. Ayrıca, davalı M.'in, davalı yükleniciye vekaletname vererek site toplantılarında kendini temsil ettirdiği anlaşılmaktadır. Bunun dışında, davalı M.'in tapuda malik olduğu taşınmazları kötüniyetle edindiğine ilişkin hakkında Bodrum Asliye Hukuk Mahkemelerinde dava açıldığı da iddia edilmektedir. Davacı, davalı M.'in taşınmazları kötüniyetle edindiğine ilişkin tanık dinletme isteminde de bulunmuştur. Anlatılan tüm bu hususlar birlikte değerlendirilerek davalı M.'in, davalı yüklenici YBS Ltd. Şti. ile davacılar arasındaki 08.10.2005 tarihli sözleşmenin varlığından bilgisi olup olmadığı, TMK'nun 1024. maddesi uyarınca taşınmazın davacılara temlik edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişi olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Yukarıda açıklanan olgular doğrultusunda, öncelikle davacının ilk kademedeki istemi değerlendirilmeli, ilk kademedeki isteminin reddi gerektiğinin anlaşılması halinde şimdiki gibi ikinci kademedeki istemi hüküm altına alınmalıdır.
Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda davacıların birinci kademedeki tapu iptali ve tescil isteminin değerlendirilip hükme bağlanması yerine yazılı gerekçelerle ikinci kademedeki istemlerinin hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bu sebeple, kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de, davacının ceza-i şart istemi hakkında olumlu yada olumsuz bir karar verilmemesi de yerinde değildir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar-karşı davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 900 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılar-karşı davalılara verilmesine, 12.06.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy