MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.07.2010 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 07.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşma isteminin değerden reddine karar verilerek dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar 25 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olduklarını, paydaşlardan...’ın 101000/2695500 payını 7.000 TL bedelle 22.10.2009 tarihinde davalı ...’ya, 77218/2695500 payını da 6.000 TL bedelle 31.12.2009 tarihinde diğer davalı ...’e sattığını belirterek davalıların paylarının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, paydaşlar arasında fiili taksimin mevcut olduğunu, her paydaşın taşınmaz üzerinde kullandıkları yerlerin belirli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalılar vekili tarafından temyizi üzerine karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.03.2012 tarihli ilamı ile “…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir. Yasadan doğan bu hak bazı istisnai hallerde kullanılamaz. Örneğin, taksim, bağışlama ve eylemli kullanma durumunun gerçekleşmesi halinde cereyan etmez.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü
şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Olayımıza gelince; davalılar vekili cevap dilekçesinde fiili taksim itirazında bulunmuş ve duruşmada bu hususun mahkemece re'sen araştırılması gerektiğini ileri sürmüştür. Her ne kadar mahkemece taşınmazda fiili bir taksim bulunmadığı, tüm paydaşların belli ve muayyen bir yeri olmadığı görüşünden hareketle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bu değerlendirme yukarıda belirtilen esaslara uygun düşmemektedir. Zira eylemli kullanma durumu, taşınmaz üzerinde paydaşlarca taksim edilerek kullanılagelen bir durumun varlığı ve bu kullanma biçimine değer verilmesi, önalım hakkına konu paya tekabül eden yerin de davalılara satıldığının davacılar tarafından bilinip bilinmemesi önem kazanmaktadır. Mahkemece, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her safhasında ileri sürülebilecek fiili taksim olgusunun araştırılarak taşınmaz üzerinde eylemli kullanma olup olmadığının belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı…” gerekçesi ile bozulmuştur.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.
Somut olayda; dava konusu 25 sayılı parselin paydaşlarından... tarafından 22.10.2009 ve 31.12.2009 tarihlerinde davalılara yapılan pay satışlarının noter aracılığı ile bildirilmemesi nedeniyle davacılar iki yıllık hak düşürücü süre içinde 19.07.2010 tarihinde açtıkları dava ile önalım hakkının tanınmasını istemişlerdir.
Davalıların taşınmazın fiilen taksim edilerek kullanıldığı yönündeki savunmaları doğrultusunda dinlenen mahalli bilirkişiler beyanlarında dava konusu taşınmazda fiilen herkesin kullandığı yerin belli olduğunu ancak paydaşlardan bazılarının taşınmazda kullandıkları yer olmadığını, davalıların satın aldıkları paylara karşılık kullandıkları yerleri davacıların önceden hiç kullanmadıklarını belirtmişlerdir. Davacı tanıkları davalıların 5 ila 15 yıl, davalı tanıkları da davalıların yaklaşık 20 yıldır taşınmazda bir kısım yerleri kullandıklarını beyan etmişlerdir.
... Kadastro Mahkemesinin 22.01.2007 tarihli ve 1982/9 Esas- 2007/2 Karar sayılı kararında bu davanın davacılarının müdahil olarak yer aldıkları, zilyetliğe dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulundukları görülmektedir. Karar içeriğinde özetle “…dinlenilen mahalli bilirkişilerin beyanlarından; davacıların, müdahillerin ve davaya dahil olmayan Kamışlı köylülerinin 25 parselde ziraat ettikleri yerlerin ayrılmış olduğu, davacılar ve müdahillerin dava konusu parseldeki ziraat ettikleri yerlerin tek tek gösterildiği ve teknik bilirkişilerin de sundukları 08.01.2007 tarihli raporlarında kullanılan yerleri ayrı ayrı gösterdikleri belirtilmiş, sonuç olarak senetsizden zilyetlik şartları oluşan davacılar ve müdahillerin dava konusu parselde 100 dönümü geçmemek şartı ile yerleri ayrılmış ve hisseleri nispetinde kullandıkları yerlere istinaden tescil hükmü kurulduğu…” belirtilmektedir.
Hal böyle olunca, dava konusu payların ilişkin olduğu taşınmazın çok geniş alanlı olduğu ve paydaşları arasında dayanak mahkeme kararına göre de eylemli paylaşmanın bulunduğu kabul edilmelidir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Bir başka deyişle, fiili taksim için tüm paydaşların eylemli paylaşmaya katılması zorunlu değildir. Önalıma konu payların ilişkin bulunduğu taşınmazın eski ve yeni paydaşlarca eylemli olarak taksim edilip öteden beri kullanılageldiğinin anlaşılması halinde fiili taksim olgusunun kabulü gerekir. Böyle bir durumda önalım hakkının kullanılması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 17.09.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy