MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 13/02/2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28/04/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, ... ili, ... ilçesi, Köybucağı Köyü, Yeniköy 127 ada 4 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından satın alındığını, davacıların 127 ada 12 parsel sayılı taşınmaz malikleri olduklarını, her iki taşınmazın tarım arazisi ve sınırdaş nitelikte olduğunu, sınırdaş tarım arazisi malikleri olarak önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal önalım hakkını düzenleyen 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Kanundan kaynaklanan önalım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.
Kanunun 733. maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Öanlım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Türk Medenî Kanununun sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa, 8. maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir.
Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan önalım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 5403 sayılı Kanunun, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanunla benzerlik gösterse de aynı olduğu söylenemez.
5403 sayılı Kanunun;
1) Amaç” başlıklı 1. maddesinde; Kanunun amacı, tarım arazilerini sınıflandırmak, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirlemek ve bölünmelerini önlemek, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak sayılmış,
2) “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde, “asgari tarımsal arazi büyüklüğü” kavramı, üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğü olduğu ifade edilmiş,
3) “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesinin üçüncü fıkrasında; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazilerinde, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği; Bakanlığın asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabileceği; tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği ve hisselendirilemeyeceği belirtilmiştir.
6537 sayılı Kanunla getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.
Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, önalım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin önalım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.
Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8. maddesinden kaynaklı önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur. Mahkemece, bu kanun kapsamında yukarıda değinilen şekilde gerekli incelemeler yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile; hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.12.2019 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
KARŞI OY
Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8/İ maddesine dayalı olarak, sınırdaş tarımsal arazi maliki tarafından açılan önalım davasıdır.
Davacılar 127 ada 12 parsel sayılı taşınmazın maliki olduklarını belirterek, 9/2/2015 tarihinde davalı tarafından satın alınan ve kendi taşınmazlarına sınırdaş bulunan 127 ada 4 parsel sayılı taşınmaz hakkında önalım talebinde bulunmuşlardır.
Davalı taraf cevap dilekçesinde, davacıların üç kişi olup, birlikte bir taşınmaza malik olduklarını ve davacılara düşen miktarın 5000 m2'den az olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda paylı mülkiyetin söz konusu olmadığı, davalının tek başına malik olduğu ve taşınmazda tasarruf hakkının bulunduğu, anayasa ile korunan bu hak nedeniyle davacıların önalım hakkı kullanmalarının mümkün olmadığı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Kural olarak, önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olarak bilinir.
6537 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 5.maddesiyle 5403 sayılı Kanuna eklenen ve 15/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren, “Önalım hakkı” kenar başlıklı 8/İ maddesinde, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin talebinin kabul edilebileceği hükmüne yer verilmiştir.
Dosya kapsamına ve 9/2/2015 tarihli resmi satış sözleşmesine göre; davalı, dava konusu 12846,72 m2 miktarlı 127 ada 4 parsel sayılı taşınmazla birlikte, bu taşınmaza komşu ancak dava konusu yapılmayan 13518,08 m2 miktarlı, 127 ada 6 parsel sayılı taşınmazı da satın almıştır.
Dosyada bulunan krokiye göre, davalının 127 ada 4 ve 6 parsel sayılı taşınmazları sınırdaş olup, davacıların maliki olduğu 127 ada 12 parsel sayılı taşınmaz da davalının bu taşınmazlarına sınırdaş bulunmaktadır.
Kanun koyucunun, 5403 sayılı Kanuna eklediği bu hükümle ne amaçladığına bakmak gerekir. Tarımsal bir arazinin, komşu arazi malikleri dışında birine satılması halinde, sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanınmasındaki amacın, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bulunan ve bu nedenle verimli kullanılamayan tarım arazilerinin, öncelikle sınırdaş arazi maliklerince satın alınması ve komşu arazilerin fiilen de olsa birleştirilerek, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne ulaştırılması suretiyle, ekonomik ve verimli tarımsal faaliyetin gerçekleştirilmesi olduğu anlaşılmaktadır.
Dava konusu tarafların sahip oldukları taşınmazların toplam miktarının ve bu taşınmazlara malik olan kişilerin sayısı nazara alındığında; davalının dava konusu 12846,72 m2 miktarlı 127 ada 4 parsel sayılı taşınmaz ile sınırındaki dava konusu yapılmayan 13518,08 m2 miktarlı, 127 ada 6 parsel sayılı taşınmaz olmak üzere, toplamda 26364,8 m2 miktarlı taşınmaza tek başına malik bulunduğu; davacıların ise üç kişi birlikte, 6191 m2 miktarlı 12 parsel sayılı taşınmaza malik oldukları, önalım taleplerinin kabulü halinde dava konusu tek kişinin malik olduğu 4 parsel sayılı taşınmazın da üç kişinin paylı mülkiyetine dönüşeceği ve davalının 127 ada 6 parsel sayılı taşınmazına yönelik dava açılmaması nedeniyle davalının buradaki mülkiyetinin devam edeceği anlaşıldığına göre, davacıların bu davayı açmalarında kanunun aradığı amaç gerçekleşmemiş olacaktır.
Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırılmalarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorum ve değerlendirmeler, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilemez. Bu durum karşısında, davacının önalım davası açmasında haklı bir gerekçesinin bulunduğundan bahsedilemeyeceğinden, davanın bu gerekçeyle reddedilmesi gerekirdi. Yerel mahkemece, davanın reddine karar verilmesi doğru ise de, davanın reddine yönelik gerekçe doğru değildir. Ancak bu husus, kararın bozulmasını ve yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, yerel mahkeme hükmünün yukarıda belirtilen gerekçeyle, hükmün gerekçesi düzeltilerek onanması görüşünde olduğumuzdan, sayın çoğunluğun hükmün belirtilen gerekçelerle bozulması yönündeki kararına katılamıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy