(4721 S. K. m. 733, 734)
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.04.2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.06.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaş olduğu 290 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı ...’nın 1/2 payını 25.02.2014 tarihinde davalıya sattığını, müvekkilin önalım hakkını kullanmasına engel olmak amacıyla muvazaalı olarak bedelin fahiş gösterildiğini, beyanla, payın gerçek değerinin ödenmesine karar verilmek sureti ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, muvazaa iddiasının doğru olmadığını, satış işleminin piyasadaki gerçek bedel üzerinden yapıldığını beyanla, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taşınmazın 2006 yılında yapılan 1/2 hisse satış bedeli 3.000,00TL iken 25.02.2014 tarihinde yapılan dava konusu satışın 50.000,00TL olarak belirlendiği, 17 misli aşan değer artışının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu nedenle keşifte hazır bulunan bilirkişi tarafından belirlenen bedel ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşan miktarın önalım bedeli olarak belirlenmesi gerektiği, gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nin 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 1/2 pay mülkiyetinin naklini sağlayan 25.02.2014 tarihli resmi senet içeriğinden bu payın davalıya 50.000,00TL bedelle satıldığı anlaşılmaktadır. Davacı, davalının önalım hakkına engel olmak için satışta bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek delil listesinde tanık ile birlikte keşif deliline dayanmış; tanık isimlerini mahkemeye bildirmemiştir. Hükme esas alınan ve ziraat mühendisi tarafından tanzim edilen bilirkişi raporunda, taşınmaz vasfının bağ niteliğinde olduğu gözetilmeksizin dava konusu payın değerinin dava tarihi itibariyle 22.477,00TL olduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar mahkemece, 14.01.2016 tarihli ara karar ile resmi senette yer alan satış bedeli ve masraflar toplamı 53.182,50TL’nın mahkeme veznesine depo edilmesine karar verilmiş ise de 16.02.2016 tarihli ara karar ile taşınmaz değerinin davacıya satış ile devredildiği 2006 yılından dava tarihine kadar 17 kat artmayacağı gerekçesi ile 53.182,50TL bedelin depo edilmesinden sarfı nazar edilmiş, keşif ile belirlenen değerin ½ pay nispetinde değeri ve masraf toplamı 11.240,00TL’nın depo edilmesine karar verilmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir ise de, keşif tek başına muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Bu durumda davacı taraf bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından, TMK’nın 734. maddesi gereği mahkemece, dava konusu payın resmi satış senedindeki satış bedeli ile zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, açıklanan nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 25.06.2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)