MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı-karşı davalı vekili tarafından, davalılar-karşı davacılar aleyhine 26.12.2011 gününde verilen dilekçe ile asıl davada el atmanının önlenmesi ve kal, karşı davada temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 02.06.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar-karşı davacılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava el atmanın önlenmesi ve kal; karşı dava TMK'nın 725. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının 164 ada 14 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalının ise 164 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazların maliki olduğunu, davalıya ait binanın davacının 14 parsel sayılı taşınmazına taştığını, bu nedenle davalının haksız tecavüzünün önlenmesini ve inşaatın taşkın kısmının yıkılarak kalini talep etmiştir.
Davalı cevap ve karşı davasında, taşınmaz henüz çapa bağlanmadan iyi niyetli olarak ve tecavüz kastı taşımadan 1983 senesinde yapının bitirildiğini, tecavüzlü kısmın imar uygulamaları neticesinde tecavüzlü hale geldiğini, iyi niyetli olduğunu, bu nedenle asıl davanın reddine, karşı davasının ise uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin adına tescili suretiyle kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, “164 ada 14 parsel numaralı taşınmaza davalının el atmasının önlenmesine, taşınmaz üzerinde bulunan bilirkişi Savaş Bümen’in 05/05/2014 tarihli raporuna ekli krokisinde A harfiyle gösterilen 7.38m2 lik kısım ve krokisinde B harfi ile gösterilen 35.69m2 lik kısımın ve C harfi ile gösterilen 2.02m2 lik kısmın kal’ine, karşı davanın reddine, Hazineye karşı açılan davanın reddine” karar verilmiştir.
Hüküm, davalı-karşı davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK'nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK'nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK'nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK'nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesinde "durum ve koşulların haklı kılması" şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK'nın 4., TBK'nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda değinilen ilkeler ışığında somut olaya gelince; dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre davalının kadastral taşınmazına inşa edilen binanın imar uygulaması sonucunda davacının taşınmazına taşkın hale geldiği anlaşılmaktadır. Yasal ayrıcalıkların dışında ayrılmaz parçanın mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus TMK'nın 718. maddesinde açıkça vurgulanmıştır. Ancak, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 18. maddesinde özel hükümler getirilmek suretiyle ayrılmaz parça olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş, yapı üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak, imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerince kullanma imkanı sağlanmıştır. Mahkemece davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacıya ait kadastral parseller ile imar parselleri keşif yapılarak çakıştırılmış ve davacının taşınmazına tecavüzlü olduğu iddia olunan yapının davalıya ait kadastral parsel içerisinde kaldığı, davacının kadastral parseline tecavüzün olmadığı ancak imar uygulaması ile oluşan davacı parseline tecavüzün bulunduğu tespit edilmiştir. Davalı taraf, binanın imar parseline geçilmeden önce yapıldığını savunarak bu husustaki deliller toplanarak binanın kadastral parsele yapıldığı ispatlandığına göre mahkemece İmar Kanunu 18. maddesi uyarınca yapı bedeli ödenmedikçe ömrü tamamlanıncaya kadar kullanmaya devam edeceği hükmü nazarınca açılan müdahalenin meni ve kal davasının reddine, aynı gerekçelerle imar parseli üzerindeki bina hakkında TMK'nın 725. maddesi gereğince temliken tescil talebinde bulunulamayacağı da gözetilerek temliken tescile ilişkin karşı davanın da reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıran tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.12.2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy