(6098 S. K. m. 29, 237) (4721 S. K. m. 716)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.06.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.12.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ..., ... ve ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalıların miras bırakanı ...'ın Üsküdar 7. Noterliğinin 04.10.2000 tarihli, 41201 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile 117 parselde kayıtlı 95000m2 yüzölçümlü tarla vasıflı taşınmazdaki 290/94932 hisse üzerine inşa edilen 3 katlı binanın 3. katındaki 3 No'lu dairenin müvekkiline satışının vadedildiğini, bedelin müvekkilince ödenip zilyetliğin müvekkiline devredildiğini, satışa konu dairenin kat mülkiyetine çevrilmediğinden davacı adına tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek (eski 117 parsel) 303 ada 1 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki binanın 3. katında bulunan dairenin mevcut haline göre kat mülkiyeti kurulacak olsaydı davacıya ait olması gereken arsa payının hesaplanarak davacı adına tescilini, ikinci kademede dava konusu dairenin değerinin davalılardan faiziyle tahsilini talep etmiştir.
Davalılar, davayı kabul ettiklerini belirtmişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün bir kısım davalılar vekilince temyizi üzerine, Dairemizin 17.11.2015 tarihli, 2015/11132 Esas, 2015/10528 Karar sayılı ilamı ile; gerekçeli karar ile hüküm sonucu çelişkili olduğu gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulü ile 303 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki ...'ın taşınmazdaki 252/2400 payının iptali ile 252/7200 payın davacı adına, geri kalan 504/7200 payın ise ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.
Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.
Somut olaya gelince; keşif suretiyle yapılan uygulamada, satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının İmar Kanuna aykırı yapıldığı, kısaca “Kaçak inşaat” olduğu, yasaya uygun hale getirme olanağının bulunmadığı saptanmıştır. O halde, satış vaadine konu taşınmaz üzerindeki bina ruhsata bağlanabilir bir yapı olmadığına ve dayanak satış vaadi sözleşmesinde bağımsız bölümün satışının vadedilip ayrıca bu bölüme denk gelen arsa payının satış vaadine konu edilmediği anlaşıldığından yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda tapu iptali ve tescil talebinin kabulü mümkün olmadığından davacının ikinci kademedeki tazminat talebi konusunda taraf delilleri çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tapu iptali ve tescile ilişkin talebin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün belirtilen nedenlerle bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.02.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun bozma yönündeki kararına katılamıyoruz. (¤¤)