MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.05.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptaline tescil, karşı davacı aleyhine men'i müdahale, 29.01.2009 gününde verilen dilekçe ile birleştirilen davada tapu iptali ve tescil, karşı davada davacı ... tarafından müdahalenin men'i talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; karşı davanın açılmamış sayılmasına, asıl davada bir kısım davalılar yönünden ölü olduklarından reddine, bir kısmı yönünden karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar yönünden davanın reddine dair verilen 16.05.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar-karşı davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava ve birleştirilen dava, harici satıma ve gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil ile müdahalenin men'i, karşı dava müdahalenin men'i istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, davalıların murisi ...'nın ... oğlu ...'ye 06.04.1968 tarihli harici senetle, davalıların murisi ...'ın diğer davacı ...'ye 30.05.1970 tarihli harici senetle, yine muris ...'nın davacı ...'nün murisi ...'ye 23.02.1967 tarihli harici senetle ve ...'ın 04.09.1975 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ...'ye 78 parselde murislerinden intikal eden hisseleri devrettiklerini ancak tapuda adlarına intikal yapılmadığını, yine davalılardan ...'in tapu kayıt maliki olup kendi payından fazla yer kullandığını, davacıların satın aldığı yere haksız ve yersiz olarak tecavüz ettiğini bildirerek, ... Köyü 78 parselden ifrazen giden aynı köy 899, 900, 901, 902 ve 903 parsellerdeki davalılara ait hisselerin ayrı ayrı iptali ile 1/3 payın davacılardan ...; 1/3 payın ... oğlu ...; 1/3 payın ... oğlu ...'nün varisleri üzerine ayrı ayrı tapuya kayıt ve tesciline, davalılardan ...'in tapudaki hissesinden fazla kullandığı yere müdahalesinin men'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleştirilen 2009/37 Esas sayılı dava dosyasında davacılar vekili; dava açıldığı tarihte ... kızı ... eşi ... ile ... kızı ...'ın dava tarihinden evvel vefat ettiği anlaşıldığından ... ve ... mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
Davalı-karşı davacı ... vekili; gayrimenkul alım satımlarının tapuda resmi senet düzenlenerek yapıldığını, davalıların harici senetlere dayanarak dava konusu gayrimenkulleri haksız ve kötü niyetli olarak işlemekte olduklarını, davacıların ayrıca taşınmazlarda hisseleri olmadığını belirterek karşı davalıların müdahalesinin men'ini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; "karşı davacı ... tarafından açılan müdahalenin men'i davasının açılmamış sayılmasına, asıl dava yönünden davalılar ... kızı (... eşi) ..., ... ve ... kızı ..., ... ve ... aleyhine açılan davaların iş bu davalılar dava tarihinde ölü olduğundan reddine, ... ili, ... ilçesi, ... Köyü 78 parselden ifrazen oluşan 899, 900, 901, 902 ve 903 parsel sayılı taşınmazlarda ... ..., ... ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ... ve ... ve ... hisselerinin tümüyle davacı ... satın almış olduğundan bu davalılar aleyhine açılan dava yönünden konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davacılar tarafından diğer davalılar aleyhine açılan davaların ayrı ayrı reddine" karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar-karşı davalılar vekili temyiz etmiştir.
Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur (743 Sayılı Medeni Kanun m.634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237, 818 sayılı Borçlar Kanunu m.213; 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m.60) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle doğrudan göz önünde tutulur.
Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.
Somut olaya gelince; dava konusu 78 parsel sayılı taşınmazın tapulama tespiti 1940 yılında davalıların murisi ... adına yapılmış, Hazine tarafından 1982 yılında kadastro tespitine itiraz edilmesi sonucu 2002 yılında kadastro tespiti kesinleşmiştir. Dava konusu harici satıma ilişkin senetler ise tapulama tespitinden sonra düzenlenmiş olup tapulu taşınmazların satımı adi yazılı şekilde değil resmi şekilde yapılması gerektiğinden mahkemece tapulu taşınmazların harici satımla davacılara devri istemli davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
Ancak davacı ve aynı zamanda tereke temsilcisi ...'nün murisi ... ile ... arasında düzenlenen 04.09.1975 tarihli noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davalı ..., murisi...'dan kendisine intikali lazım gelen tapunun 1950 tarih, 27 cilt ve 46 sahife No'sunda kayıtlı taşınmazı ...'ye 6.000,00TL karşılığı satmayı vaad ve taahhüt etmiştir. Tapulu taşınmazın düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satımı geçerli olup öncelikle davada taraf olan kişi ile tapu kayıt malikinin aynı kişi olup olmadığının tespiti gerekir. Davada taraf olan davalı ..., ... ve ... kızı olduğu halde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan ... ... ve ... kızı olup tapu kaydında hissedar olarak ... kızı ... yer almaktadır. Tapu kaydında anne adı belirtilmediğinden sözleşmenin tarafı olan satıcı ile tapu kayıt malikinin aynı kişi olup olmadığı tespit edilemediği gibi davanın tarafı olan ...'ın da sözleşmede ve tapu kaydında hissedar olarak görünen kişi olup olmadığı hususunda çelişki doğmaktadır. Mahkemece yapılması gereken davalı taraf ile kayıt maliki ve sözleşmenin tarafı olan kişinin aynı kişi olup olmadığının tespiti ile satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan ...'ın kayıt maliki olmadığının tespiti halinde pasif husumet yokluğundan, farklı bir kişi aleyhine dava açılması halinde ise husumet yokluğundan davanın reddine karar vermektir. Ancak davalı ...'ın kayıt maliki aynı zamanda satış vaadi sözleşmesinin tarafı olduğunun anlaşılması halinde davada taraf olan ...'ın 25.12.2020 tarihinde öldüğü de gözönüne alınarak mirasçılık belgesinin temini ile mirasçıları davaya dahil edilerek ...'nün terekesi lehine tapu iptali ve tescil hakkında bir karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar-karşı davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.04.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy