MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.09.2018 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda davanın kabulüne dair verilen 18.04.2019 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 22.12.2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... arasında noterde yapılan 16.07.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalının 95 ve 421 parsel sayılı taşınmazlarda murisi ...den mirasçılarına intikal edecek 1/2 paydan kendisine düşecek miras payının tamamını 1.500,00 TL bedelle müvekkiline satmayı vadettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödendiğini, davalı ... adına tapuda intikal işleminin 09.07.2003 tarihinde yapıldığını, ancak davalının 95 parsel sayılı taşınmazdaki 1/6 payını 28.07.2009 tarihinde muvazaalı olarak diğer davalı ...'e devrettiğini öğrendiklerini ileri sürerek dava konusu taşınmazlarda davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini, olmadığı taktirde dava tarihi itibariyle rayiç bedellerinin davalı ...'tan tahsilini talep etmiştir.
Davalı ..., 95 parsel sayılı taşınmazdaki dava konusu payı tapuya güvenerek iyiniyetle satın aldığını belirtip davanın reddini savunmuş; diğer davalı ..., davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davacı vekilinin verilen kesin süre içerisinde delillerini bildirmediği gerekçesiyle tanık dinletme talebinin reddine karar verildiğinden 95 parsel sayılı taşınmazın kayıt maliki ... yönünden davacının muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine; satış vaadi borçlusu ... yönünden sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın kabulü ile 421 parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 400/2400 payın iptali ile davacı adına tesciline, 95 parsel sayılı taşınmazda satış vaadi sözleşmesine konu payın dava tarihi itibariyle değeri olan 68.086,16 TL'nin davalı ...'dan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmün, davacı vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 20.06.2008 tarihli 2016/299 Esas ve 2018/4727 Karar sayılı ilamıyla "...davacı, dava dilekçesinde tanık deliline dayanmış olup mahkemece, 21.01.2011 tarihli ilk celsede taraf vekillerine delillerini ibraz etmeleri için 10 günlük kesin süre verildiği ve kesin süre içerisinde delillerini bildirmedikleri taktirde delil bildirme hakkından vazgeçmiş sayılacağının ihtar edildiği, davacı vekilinin ise 11.04.2014 tarihli 16 no'lu celsede iki kişilik tanık listesi sunduğu, ancak davalı vekilinin tanık dinletme talebine muvafakat etmediği, mahkeme tanık dinletme hususunun celse arasında değerlendirilmesine ilişkin ara karar kurulduğu ve tanıkların dinlenmesi amacıyla 14.04.2014 tarihinde Ceyhan ve Adana Asliye Hukuk Mahkemelerine talimat yazıldığı, mahkemece 13.06.2014 tarihli 17 no'lu celsede davalı vekilinin itirazı üzerine Adana Asliye Hukuk Mahkemesine sehven yazılan talimatın iadesine ilişkin ara karar kurulduğu ve 16.06.2014 tarihinde de talimat mahkemesine işlemsiz iade müzekkeresinin yazıldığı, davacı vekilinin ise 19.06.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile isimlerini bildirdiği iki tanığın dinlenmesini tekrar talep ettiği, mahkemece 04.07.2014 tarihli 18 no'lu celsede dava dilekçesi ile ıslah dilekçesindeki talep ve sonuç kısımlarının aynı olduğu gerekçesi ile tanıkların dinlenmesi talebinin reddine karar verildiği, bu arada tanıkların talimat mahkemelerince 23.06.2014 ve 26.06.2014 tarihlerinde dinlenmiş olup tanık beyanları talimat evraklarının da dosyaya gönderilmiş olduğu anlaşılmıştır. Davacı, dava dilekçesinde tanık deliline dayanmış olduğundan mahkemece, isim ve adreslerini açıkça bildirir şekilde tanık listesini sunması için davacı vekiline süre verilmesi gerekirken, 21.01.2011 tarihli ilk celsede taraf vekillerine delillerini ibraz etmeleri için kesin süre verilmesi usul ve yasaya aykırı olup kesin süre içerisinde delillerini bildirmediği gerekçesiyle davacı vekilinin tanık dinletme talebinin reddine karar verilerek talimat yoluyla dinlenmiş olup beyanları alınan davacı tanıklarının bu beyanlarının kararda değerlendirilmemesi de doğru değildir. Bu durumda mahkemece, tanık beyanlarıyla birlikte tüm delillerin gerekçeli kararda tartışılmak suretiyle davalı ...'in durumunun Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş" gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne, dava konusu 175 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki ...'ın 3064/50293 hissesinin iptali ile, iptal edilen iş bu hissenin ... adına tapuya kayıt ve tesciline, dava konusu 220 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki ...'in 7889/15778 hissesinin iptali ile, iptal edilen iş bu hissenin ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü davalı ... vekili temyiz etmiştir.
1) Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2) Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
Ancak, satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.
Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun TMK’nın 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur, yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan, hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut olayda; mahkemece tanık beyanları esas alınarak 220 ada 3 parsel sayılı taşınmazda tapu kayıt maliki ... tarafından davalılardan ...'e yapılan satışın muvaazalı olduğu kabul edilmiş ise de mahkemenin vardığı sonuç doğru değildir.
Davacı ile davalı ... arasında imzalanan 16.07.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş değildir. Davacı tanıkların satış vaadi sözleşmesinin varlığını davalı ...'e bildirmelerinin hukuki bir sonucu bulunmamaktadır. Davalı ... ile ... arasındaki satış işleminin, satış vaadi sözleşmesini etkisiz hale getirmek amacıyla el ve işbirliği içerisinde yapıldığı şüpheye yer vermeyecek şekilde kanıtlanamadığından ...'in kötüniyetli olduğu söylenemez.
Mahkemece soyut tanık beyanları esas alınarak ...'nin 220 ada 3 parsel sayılı taşınmazı temlik alırken kötü niyetli olduğunun kabulü doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 2.540,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ...’e verilmesine peşin alınan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.12.2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi.Başkan
Full & Egal Universal Law Academy