MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, asıl dava davalısı aleyhine 03.02.2014 ve birleştirilen dosya davalısı aleyhine 18.03.2013 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.02.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı ... vekili, müvekkilinin 284 ada 142 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen A Blok 1 numaralı bağımsız bölümü, dava dışı ... Tarım İnş Ltd Şti'den şirket inşaatında yaptığı malzemeli mermer işçiliğine karşılık 04.06.2012 tarihinde satın ve teslim aldığını, satıcı firmanın müvekkili adına kredi kullanmak istediğini ancak davacı adına kredi çekmesinin mümkün olmaması nedeniyle davalı adına konut kredisi çekilerek bağımsız bölümün davalı ... adına tapuda satışının yapıldığını, davalı adına çekilen konut kredisi tutarının da davalı tarafından satıcı şirkete verildiğini, konutta fiilen oturmakta olduğunu, satış işleminin muvazaalı olduğunu beyan ederek, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.
Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmaza ilişkin ... Bankası Şubesinden 60.000,00TL bedelli konut kredisi çekildiğini, bu kredinin banka tarafından taşınmaz sahibi şirket hesabına yatırıldığını, kredinin taksitlerinin de halen müvekkili tarafından ödendiğini, müvekkilinin de satıcı şirkete iş yaptığını, 54.763,00TL iş karşılığı alacağı bulunduğunu, bu alacakla birlikte bağımsız bölüm bedeli toplam 114.763,00TL ödenmiş olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmün davacı vekili tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 13.10.2015 tarihli 2015/9442 E., 2015/8868 K. sayılı ilamı ile “davacı, dava dışı ... Ltd. Şti. ile 04.06.2012 tarihinde düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Dava dışı ... Ltd. Şti. çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu parsellerin maliki ve binaların yapımcısıdır. Görülüyor ki, davalıda arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, başka bir deyişle yap-satçı niteliği kazanmıştır. Bu nedenle, yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanması gerekir. Dava dışı ... Ltd. Şti. ile davacı arasındaki sözleşme 6098 sayılı TBK'nın 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın devri hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Davacının dayandığı 04.06.2012 tarihli adi yazılı, “Daire Yapım Sözleşmesi” başlıklı belge alacağın temliki hükmünde olduğundan resmi biçimde yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu sözleşme uyarınca davacı bedel ödeme, satıcının da taşınmazı tamamlayıp tapu kaydını davacıya devretme edimini yerine getirmesi gerekir. Ancak, yapılan temlik işlemine dayanan tarafın, temlik işleminin varlığını temlik işleminde bulunan kişiye, yapılan temlik sebebiyle de şahsi hak kazandığını borçluya karşı kanıtlaması gerekir. Bu bakımdan denilebilir ki, temlik eden yap-satçı ... Ltd Şti'nin de aynı davada taraf olması gerekmektedir. Bu durumda mahkemece, davacıya ... Ltd. Şti. hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, temlik eden yap-satçı ... Ltd Şti'nin savunma ve delilleri toplanmalı bundan sonra davacının tapu iptali ve tescil talebi hakkında bir karar verilmelidir.” gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, davacı ... vekili tarafından ... Tarım İnş Ltd Şti'ne karşı açılan 2016/191 Esas, 2017/332 Karar sayılı tapu iptali ve tescil talepli davanın asıl dava ile birleştirilmesine; yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalı ... vekili temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK'nin 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir." Belirtilen ilke, TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK'nin 1024. maddesinde de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
İnançlı işlemler ise, inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir.
İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi olduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır.
İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye “inanan” adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de “inanılan” denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise “inanç konusu şey” olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır.
İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana (veya onun gösterdiği üçüncü kişiye) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir.
İnanç sözleşmesi, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır.
Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 sayılı HMK’nın 202. maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir.
Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar (HMK m.188) yemin (HMK m.225 vd) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Davacının yemin deliline dayanması halinde mahkemenin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir.
İnanç sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince inanç sözleşmesinden kaynaklanan davalarda zamanaşımı süresi on yıl olarak kabul edilmektedir.
Yukarıda açıklanan ilkeler dahilde somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde dava konusu bağımsız bölümün inşaatını yapan ve yapsatçı konumunda bulunan ... Ltd. Şti.’nden mermer işçiliğine karşılık olmak üzere bağımsız bölümü aldığını, aynı zamanda iş karşılığı satış bedeline yetmeyen kısım için kredi kullanmak istediğini, bu sebeple davalı ... adına konut kredisi çekildiğini, kredi ödemelerinin kendisi tarafından yapıldığını belirterek, davalı ... adına olan bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile adına tescil edilmesini talep etmiştir.
Dosya kapsamında birleştirilen davanın davalısı ... Ltd. Şti. ile davacı ... arasında 04.06.2012 tarihli temlik sözleşmesi bulunmaktadır. Ancak, tapu kaydından anlaşıldığı üzere ... Ltd. Şti. adına kayıtlı dava konusu bağımsız bölümün 07.03.2013 tarihli işlemle davalı ... adına tapuda tescil ediliği anlaşılmaktadır.
Bir davada olayları açıklamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir (H.M.K m. 33). Hakim bir davada sadece tarafların ileri sürdükleri maddi vakıalar ve talep neticeleri ile bağlı olup, kanun hükümleri (olayların hukuki nitelendirmesi) ile bağlı olmayıp, davacının dayandığı dava sebebine uygulanacak kanun hükmünü kendiliğinden (re'sen) araştırıp bulmak ve uygulamakla yükümlüdür. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun "Hakimin davayı aydınlatma ödevi" başlıklı 31. maddesinde ise “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü yer almaktadır. Anılan madde gerekçesinde de açıklandığı üzere; bununla hakim, olayın ve hukuki uyuşmazlığın olgusal ve hukuki boyutlarını gerekli olduğu ölçüde taraflarla birlikte ele alabilecek, tarafların zamanında uyuşmazlığın çözümü için önemli vakıaların tamamı hakkında açıklama yapmalarını, özellikle ileri sürülen vakıalardaki eksiklikleri tamamlamalarını, delilleri ikame etmelerini ve geçerli talepleri ileri sürmelerini sağlayabilecek, gerçek isteminin ne olduğunu öğrenebilecektir. Davacının anlatımlarından, ... Ltd. Şti. ile yaptığı temlik sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep ettiği ve kredi çekmek amacıyla davalı ... ile yaptığı inanç sözleşmesine dayandığı hususlarında açıklık bulunmamaktadır. O halde mahkemece davacıdan H.M.K’nun 33. maddesinde yer alan hükümler çerçevesinde dava sebebini açıklanması istenerek talepleri açıklığa kavuşturmalıdır.
Davacının, yapsatçı kabul edilen ... Ltd. Şti.’nden elde ettiği şahsi hakkına dayandığını bildirmesi halinde davacının şahsi hakkına karşılık, davalının sahip olduğu ayni hakkı nedeniyle ayni hak sahibine üstünlük tanınmalıdır. Ancak ayni hak sahibi ...’ın bu hakkı kazanırken kötüniyetli olduğunun iddia edilmesi halinde; mahkemece tarafların bu yöndeki delilleri toplanmalı, gerekirse re’sen yapılacak araştırma sonucu toplanan delillere göre davalının ayni hak elde ettiği sırada kötü niyetli olup olmadığı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde belirtilen tapu kütüğündeki sicil kayıtlarının aleniliği ilkesinden yararlanıp yararlanmayacağı değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Davacının, davalı ... ile ilişkinin inanç işlemine dayandığını bildirmesi halinde ise yukarıda yer alan ilkeler gözetilerek, inanç sözleşmesini yazılı delil ya da yazılı delil başlangıcı niteliğinde belgelerine dayanarak ispatlaması; bu belgeler yok ise ve davacının yemin deliline dayanıp dayanmadığı incelenerek, davacıya bu hakkı hatırlatılıp davasını yemin delili ile ispat etmesi aranmalı ve sonucuna göre karar verilmelidir.
Mahkemece, belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.09.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy