(6100 S. K. m. 294, 297) (4721 S. K. m. 640) (YİBK 11.10.1982 T. 1982/3 E. 1982/2 K.)
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 20/05/2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 03/05/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 235 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşlarından ...’nun 3/17 oranındaki payını 08.05.2014 tarihli satış işlemi ile 4.500,00TL bedelle davalı ...’a sattığını yasal bildirimin yapılmadığını ileri sürerek, önalım hakkı nedeniyle dava konusu taşınmazdaki davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı gerçek bedelin 27.000,00TL olduğunu ileri sürerek bu bedelin yatırılması halinde payın davacı adına tescil edilmesine bir itirazının bulunmadığını beyan etmiştir.
Mahkemece, önalım bedeli olarak keşfen belirlenen bedel depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla resmi satış senedinde satış bedelinin yüksek gösterildiğini ileri sürebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa, Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.
HMK'nin 297. maddesi gereğince, hükmün sonuç kısmında gerekçeye ait bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekli olup HMK'nin 294. maddesi uyarınca hüküm yargılama sonunda uyuşmazlığın esası hakkında verilen nihai karar olduğundan hüküm fıkrasında mahkemenin neye karar verdiği açıkça yazılmalı ve hükmün infazı mümkün olmalıdır.
Somut olaya gelince; dosya içerisindeki tapu kaydına göre davacının, dava konusu taşınmazda elbirliği halinde malik olduğu, diğer elbirliği maliklerinin ise davada taraf olarak yer almadıkları anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, elbirliği ortaklarının tamamının muvafakatlarının alınması ya da davaya dahil edilmeleri, mümkün olmaması halinde terekeye temsilci atanması hususlarında davacıya süre verilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de, davalı resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan ve kendi muvazaasına dayanamayacağından gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha fazla olduğu yönündeki bedelde muvazaa savunması dinlenemez. Bu nedenle davalının resmi senetteki ödemiş olduğu satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelinin depo ettirilmesi gerekirken keşfen belirlenen bedelin depo ettirilmesi ve dava konusu 235 parsel sayılı taşınmazın yenileme çalışmaları sonucunda parsel numarasının 112 ada 34 parsel olarak değiştirilmiş olduğu güncel tapu kaydından anlaşıldığından, sicil kaydı kapatılan ve üzerinde işlem yapma olanağı kalmayan tapu kaydı ile kurulan hüküm infaza elverişli olmadığından, pasif hale gelen 235 parsel üzerinden hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.09.2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)