(818 S. K. m. 106)
Dava: Taraflar arasındaki davanın Kartal Asliye 3 üncü Hukuk Hakimliğince görülerek davanın reddine dair verilen 17.5.1984 tarih ve 565-432 sayılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla işin gereği konuşulup düşünüldü :
Karar: Davacı vekili, mülkiyeti müvekkiline ait arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere davalı ile ön anlaşma yapıldığını, arsanın inşaat hazır bir duruma getirildiği halde davalının esas sözleşme tanzimine yanaşmadığını, bunun üzerine ön anlaşmayı feshettiklerini ileri sürerek müdahalesinin önlenmesini dava etmiştir.
Davalı vekili cevaplarında, davacı tarafından arsa üzerindeki binaların tahliyesinden ve yıkılmasından sonra müvekkilinin inşaat ruhsatı aldığını, esasen detaylı bir sözleşme yapılmasa dahi inşaatın mevcut sözleşmeyle yürütülmesinin mümkün olduğunu, nitekim temel hafriyatın yapıldığını, davacının daha sonra kendilerine 12 maddelik bir sözleşme taslağı ile 6 sahifelik fenni şartname tasarısı tevdi ettiğini, ancak ön sözleşmeye aykırı bulduklarından bunu kabul etmediklerini, ihtarnameye yanlış adres yazıldığı için kendilerine tebliğ edilmediğini, yersiz davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece dava reddedilmiş olup hüküm davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında Kartal 1. Noterliğinde " düzenleme kat karşılığı ve satış vaadi mukavelesi" adı altında inşaatın % 50'si davalı yükleniciye ait olmak üzere iki apartman inşaatı hususunda 24.8.1977 tarih ve 4/304 sayılı bir anlaşma düzenlendiği ihtilafsızdır. Sözleşmenin 1 inci maddesinde sözleşmenin bir (ön anlaşma) olduğu açıklanmış, 3 üncü maddesinde aynen "kesin tahliyeyi müteakip 10 gün içinde tanzim ve tasdik olunacak detaylı anasözleşmede şu hususlar herhalde yer alacaktır" kaydı konulmuş, 3/b bendinde inşaat süresinin temel üstü ruhsatının alınmasından itibaren 20 ay olduğu, bu sürenin tecavüzü halinde ödenecek cezai şartın ana sözleşmede tespit edileceği öngörülmüş, 3 üncü maddenin sonunda da "işbu ön anlaşma 24.8.1977 tarihinde tanzim ve imza altına alınmıştır" sözlerine yer verilmiştir. Sözleşmedeki bu açıklamalardan taraflar arasında Borçlar Kanununun 22 nci maddesinde düzenlenen akit yapma vaadi sözleşmesinin kurulduğu kuşkusuzdur.
Niteliği ve kapsamı itibariyle ön sözleşme ilerde tarafların birbirlerine karşı belli bir sözleşme yapmak taahhüdünde bulunmalarıdır. Burada üstlenilen yükümlülük, ilerde belli bir sözleşmenin kurulmasından ibarettir. (S.Sulhi Tekinay. Borçlar Hukuku 3. Bası Sayfa 132). Daha açık bir deyimle, taraflardan her biri ön sözleşme ile diğer taraftan asıl sözleşmenin yapılmasını istemek hakkını elde eder. Borçlar kanunun 22 nci baddesinde açıkça bir akdin ilerde inşaa edilmesine dair yapılan sözleşmelerin geçerli olduğu kabul edilmiştir. Burada önemli olan asıl bağıtın tabi olduğu şekil kuralanını ön sözleşme için dahi aynen uygulanmış olmasıdır. (B.S. 22/2. Md.)
Olayda taraflar asıl sözleşmeye dahil etmek istedikleri hükümlerin tümü ile belli olmadığını ve kesinlik kazanmadığını düşünerek, ancak bugünden hukuki ilişki içine girmeyi amaçladıklarından dava konusu 24.8.1977 tarihli öne anlaşmayı düzenlemişlerdir.
Yukarıda açıklanan kurallara uygun olarak yapılan bu sözleşme, gerek şekil gerekse kapsam itibariyle geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır. Taraflardan biri bu ön sözleşme ile yüklendiği edimi yerine getirmediği takdirde diğer taraf Borçlar Kanununun 106 ncı maddesinde belirtilen seçimlik haklardan birini kullanmak durumundadır. Buradaki edimin esas sözleşmeyi yapmak borcu olduğunu açıklamaya gerek yoktur.
Ön sözleşmenin 3 üncü maddesi, esas özleşmenin hangi tarihte yapılacağını tespit etmiştir. Buna göre davacıya ait arsadaki bina tahliye edilerek yıktırıldığı ve 30.6.1980 tarihinde inşaata hazır bir duruma getirildiği bilirkişi raporu ile saptanmış olup, bu tarihi takip eden 10 gün içinde asas sözleşmenin düzenlenmesi gerekirdi. Oysa davacının hazırladığı esas sözleşme taslağı ve şartnamesinin müzakere ve kabul edilmemesi ve feshi ihbarı içeren 24.2.1981 tarihli ihtarnamesinin ön sözleşmede belirtilen adresine tebliğ edilmiş olması karşısında davalının ortaya çıkan temerrüdü nedeniyle davacının ön sözleşmeyi fesih hakkı doğmuş bulunmaktadır. (B.K. 106 ve 107. Md. leri). Gerek işin niteliği gerekse uyuşmazlığın ön sözleşmenin uygulamasından kaynaklandığı gözönünde tutulursa, buradaki fesih geriye etkili bir sonuç doğuracağı cihetle davanın kabulü gerekirken yazılı olduğu şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA, 13.12.1984 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy