(818 S. K. m. 364)
Dava: Taraflar arasındaki davanın Kartal 3. Asliye Hukuk Hakimliğince görülerek mahkeme ilamında belirtilen gerekçelere binaen verilen 2.4.1990 tarih ve 1048-412 sayılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki taraflar vekillerince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-karşı davalı avukatı; Bedrettin Dündar ile davalı-karşı davacı vekili avukat İlhan Şağışman geldiler. Temyiz dilekçelirinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar vekilleri dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı İflas İdaresi; iflasına karar verilen Hüseyin Kötevoğlu ve selahattin Sezen ile davalı Dürdane Baltaoğlu arasında 10.11.1980 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, buna göre davalıya ait 6/1 pafta 74 adada bulunan 56 ve 57 parsel nolu arsalara inşaata başlanıp 56 nodaki binanın tamamlanıp paylaşıldığını, 57 parseldeki inşaatın ise % 75 seviyesine getirildiği sırada müteahhitlerin iflas ettiklerini ileri sürerek 57 parseldeki 248 arsa payının 89. müteahhitler adlarına tapuya tesdilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevabında, taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin resmi biçimde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davcının süresinde inşaatı bitirmemesi nedeniyle akdi feshettiklerini, bundan sonra davacılara iflasına karar verildiğini, aciz hallerinin gerçekleştiğini, davacıların ancak yaptıkları eserin bedelini alabileceklerini bunun da eksik işlerin bedeli düşüldüğünde (14.698.826) lira tuttuğunu, cezalı olarak ödenen su ve elektrik paralarınında davacı tarafça ödenmesi gerektiğini bu miktarında mahsubunun gerektiğini savunarak davanın reddini itemiş bu dosya ile birleştirilen davada ise inşaatın noksan kalan kısmının ikmali için gereken (20.000.000) liranın müteahhitlerden tahsilini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece her iki dava dosyası birleştirilerek toplanan delillere alınan bilirkişiler kurulu raporlarına dayanılarak taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de taraflar akdi ifa edip tapuda pay devri yaptıklarından geçersizliğinden söz edemeyecekleri ancak davalının inşaatında kabul edilemeyecek biçimde eksikliklerin bulunduğu ve bunların giderilmesinin müteahhitlerin iflas etmeleri nedeniyle mümkün bulunmadığından davacı tarafın ancak bedel isteyebilip tescil talep etemeyceği, alacağın ise rapora göre (24.770.026) TL. bulunduğu görüşüyle bu miktarın davalı Dürdane'den tahsiline, davcı Dürdane'nin eksik işlerin bedelini talep edemeyeceği görüşüyle davasının reddine karar verilmiştir.
Hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1 - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bendlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2 - Taraflar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Bu söleşmedeki payın ferağına dair taahhüt B.K. 213 M.K. 634 T.K. 26 ve M.K.nun 60. maddeleri gereğince resmi şekle uyulmadığı için geçersiz ise de sözleşmenin konusunu teşkil eden 56 ve 57 parselden 56 parsel tümüyle bitirilmiş ve pay devri gerçekleştirilmiş olup 57 parselin ise bilirkişi raporuna göre % 70,5 lik kısmı tamamalnmış ve bu parselden davacılara isabet edecek dükkanlardan ikisinin tapu ferağı davacıların satış yaptığı kişilere verilmiştir. Böylece sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek M.K.nun 2. maddesinde belirtilen iyiniyet kurallarına uygun düşmeyeceğinden mahkemenin buna dair kabulü yerinde bulunmaktadır.
Davada önemli olan konu inşaatı iflas etmeleri nedeniyle ikmal edemeyen ve akdin feshine neden olan müteahhitlerin yaptıkları inşaat oranında tapu tescilinemi yoksa inşaat bedeline mi hak kazandıklarıdır. Bu konu uygulamada tereddütlere yol açmış ve kusuruyla akdin feshine neden olan müteahhidin yaptığı iş oranında bedel isteyebilip, isteyemeyeceği tartışılmış ve konu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 25.1.1984 gün ve 1983/3 - ve 1984/1 sayılı kararla sonca bağlanmıştır. Buna göre kural olarak uyuşmazlığın BK. 106-108 maddeleri hükümeri çerçevesinde karara bağlanacağı, olayın özelliği ve niteliğini haklı gösterdiği durumlarda MK. 2. madde gerğince sözleşmenin fesbhinin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilerek kısmi ifanın bedelinin müteahhit tarafından istenebileceği hükme bağlanmıştır. Bu bedelin sözleşme gereği bağımsız bölümlerin tapusunun verilmesi olduğunda tereddüt yoktur. Zira eser sözleşmelerinde bedel para olarak tayin edilebildiği gibi bedel yerine daire verilmesi de mümkün bulunmaktadır. Esasen davalı vekili de davaya cevap dilekçesinin 4. sayfasının 4. bendinde tevhidi içtihadın uygulanacağını ve iş oranında daire istenebileceğini kabul etmektedir. Böylece söz konusu içtihadın ifa suretiyle geçerlilik kazanmış bulunan (resmi şekilde yapılmayan bu tür sözleşmelere de) uygulanacağını kabul etmek gerekmektedir.
Bu açıklamaların ışığı altında olaya dönüldüğünde bir bütün teşkil eden eser sözleşmesiyle davacı taraf 96 ve 97 parsellede iki ayrı blok yapmayı üstelnmiş ve 56 parseldeki inşaatı tamamlamış 97 parseldeki inşaat ise bilirkişi raporuna göre % 70,5 seviyesine kadar yapmıştır. İnşaat bir bütün olara nazara alınıp 96 parselde ki inşaatın tümünün tamamalndığı da gözönünde tutulunca müteahhidin ediminin büyük bir bölümünü yerine getirdiğini kabul etmek gerekir. O halde tevhidi içtihat kararı uyarınca olayın niteliği ve özelliği itibariyle sözleşmenin ileriye dönük bir biçimde feshedildiğinin kabulü zorunludur.
Davacı taraf inşaatın 67 parselle ilgili bölümünün % 75 inin tamamalndığının davalı ise % 65,5 nispetinde ikmal edildiğini belirtmişlerdir, mahkemece alınan bilirkişi raporunda ise bu oran % 70,5 olarak bulunmuştur. Tarafların taleplerini bir derecede bağdaştıran bu oran makul olup ileriye etkili fesihte yapılacak hesapların bu nispet gözetilerek değerlendirilmesi yerinde olacaktır. Bu durumda mahkemece akdin ileriye etkili biçimde feshiyle davacılara 67 parselden isabet edecek bağımsız bölümlerin tapusu % 75,5 oranına göre bulunup bu kısmın davacılara verilmesi lazım gelen % 60 lık bölüm bulunarak ve davalı tarafça davacılar adına satılan iki bağımsız bölümün payları da düşülerek kalan miktar kadar tapunun iptaliyle davacılar adına tescil kararı verilmelidir. Mahkemece bu konu yanlış değerlendirilerek tescil kararı yerinde bedele hükmedilmesi yerinde olmadığından davacı iflas idaresinin temyiz itirazının kabulü gerekmiştir.
3 - Davalı ve karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; mahkemece yapılan araştırma ve alınan bilirkişiler kurulu raporlarında 57 parselin fiziki oranı belirlenirken bu parseldeki binada yapılan işle nazara alınmış ve eksik işler orana katılmış olduğundan artık davalı arsa sahibinin bu parseldeki bina ile ilgili olarak eksik işlerin bedelini istemesi mümkün değildir. Zira bozmamasına göre müteahhide yaptığı iş oranında arsa payı verilecektir. Bu nedenle de eksiklikler arsa payının hesaplanmasında nazara alınmakta ve arsa sahibine eksiklik karşılığı arsa payı verilmiş olmaktadır. Bu sebeple de karşı davanın mahkemece reddedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ne varki aynı yöntem 56 parselde yapılan inşaata uygulanmadığından bu parselde eksik bırakıldığı anlaşılan (4.000.000) liralık işlerin karşılığının arsa sahibine ödenmesi gerekmektedir. Yine sözü edilen tevhidi içtihat kararına göre akdin ileriye etkili biçimde feshi hlinde arsa sahibi müteahhidin kusuruna bağlı tüm zararlarını talep edebileceğinden arsa sahibinin kira kaybına ilişik taleplerinin dahi karşılanması gerekmektedir. Her ne kadar olayda davalı akdi feshetmiş olmakla BK. 106-108 deki hakların kullanılması gerekmekte ise de tevhidi içtihat olayın özelliği itibarıyle bu durumda MK.nun 2. maddesine giderek ve iyiniyet kurallarına bağlı olarak arsa sahibinin bu tür zararlarının tazmini gerektiğini belirterek olaya özgü ayrı bir talep şekli yaratmış her türlü zararların tazmini gerektiğini belirterek olaya özgü ayrı bir talep şekli yaratmış her türlü zararların tazmini gerektiğini belirlemiştir. Bu itibarla oluşan kira kaybını davalı arsa sahibinin istemesi yerindedir. Bunun gibi müteahhidin ödemesi gereken su, elektrik sigorta prim boçları vs. giderler davalı arsa sahibince ödenmiş ise bunlara dahi ispatlanma kaydıyla zarara dahil edilecektir.
Ancak bu konuyla ilgili olarak arsa sahibinin açtığı bir dava bulunmamakta arsa sahibi davaya cevabında bu taleplerini mahsup şeklinde getirmektedir. Asıl dava tapu tescili şeklinde çözüme kavuşacağına göre bu miktarın mahsubu mümkün değildir. Zira her iki tarafın alacağı nakit değildir. dairemizin bu gibi hallerde uyguladığı istikrar kazanmış görüşüne göre birlikte ifa yöntemi gözetilmek suretiyle çözüme gidilmektedir. Bu yönteme göre müteahhidin tapu alabilmesi için arsa sahibinin hak kazandığı miktarın ödenmesi gerekmektedir. Yani önce miteahhit arsa sahibinin alacaklarını ödeyeck ondan sonra tapu iptali ve tescili kararı yerine getirilecektir. Olayda mahkemenin bu yöntemi gözeterek arsa sahibinin haklı taleplerinin miktarını belirleyip ona göre tescil kararı verilmesi gerekmektedir.
O halde mahkemece bu konuda yapılacak iş, 56 parselle ilgili olan eksik işler bedeli ile mahsup olarak getirilen ve daire ve dükkanlar ile ilgili kira kayıpları ve varsa su, elektrik, sigorta primleri gibi alacaklar tespit olunup bunların bedeli müteahhitçe (davacı tarafça) ödendiğinde tapunun iptaliyle tesciline karar vermekten ibarettir.
4 - Bunun dışında davacı taraf kendisini vekille temsil ettirmediği ve Av. Bedrettin Dürdar iflas dairesinin temsilcisi sıfatıyla davaya girdiği halde davacı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi yerinde bulunamaktadır.
5 - Sureti kabule göre davacı tarafın faiz talebi olmadığı halde mahkemece faize hükmedilmesi de doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda 1 Nolu bendde yazılı nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, 2 Nolu bendde yazılı sebeplerle hükmün davacı taraf yararına, 3, 4 ve 5 Nolu bendlerde yazılı sebeplerle de davalı (Dürdane) yararına BOZULMASINA, vekilleri duruşmaya geldiğinden takdiren (24.800) er lira duruşma vekillik ücretinin taraflardan alınarak diğer tarafa verilmesine, 2. bendde Sayın Y.Z.Tanrıbilir'in muhalefetiyle ve oyçokluğuyla, diğer bendlerde oybirliği ile , ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 5.2.1991 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Yanlar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 10.11.1980 günlü sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. tapulu taşınmazın devrine ilişkin olan sözleşmeler MK'un md. 634; BK'nun md. 213; Tapu Kanunun 26 ve Noterlik Yaısasının 60. maddelerine uygun olarak resmi ve düzenleme biçiminde yapılmadığı sürece geçersiz olup tarafları bağlamaz (BK md. 11).
Taraflar arasında 56 parsel yönünden herhangi bir uyuşmazlık yoktur. 56 ve 57 numaralı parselle müstakil parsellerdir. Bu iki parsel için ayrı adi yazılı biçimde iki sözleşme yerine bir sözleşme yapılması parsellerin müstakil durumuna etkili olamaz. 56 parsele ait sözleşmenin ifa edilmiş olması 57 parselinde ifa edileceğini göstermez. Nitekim 57 parsel üzerindeki inşaat tamamlanarak sözleşme tamamen ifa edilmiş değildir. Mahkeme ve çoğunluk görüşü de bu yöndedir. Sözleşme gereği inşaatın % 70,5'lik bölümünün yapılmış olması ve iki dükkanın tapusunun verilmesi sözleşmenin tamamen ifa edildiği sonucunu doğurmaz. Öyleyse davaya dayanak yapılan 10.11.1980 günlü sözleşme mutlak butlan ile batıl olup yapıldığı andan itibaren hükümsüzdür ve taraflar yönünden sonuç doğurmaz; bu sözleşmenin geçersizliği her zaman taraflarca ileri sürülebilir ve hakim görevi gereği sözleşmenin hükümsüzlüğünü kendiliğinden gözönünde bulundurmak zorundadır. Butlan (yokluk) sebebi ortadan kalksa bile akit geçerlik kazanmaz ve tarafların icazeti de akdi geçerli hale getirmez ve akdin butlanı yargılama hukuku bakımından def'i değil, itiraz niteliğindedir. Yukarıda açıklanan kuralları uyarınca yanlar arasındaki 10.11.1980 günlü sözleşme yapıldığı andan itibaren yoklukla malüldur. Bu durumda taraflar BK md. 61 ve müteakip maddeleri gereğince karşılıklı olarak verdiklerini sebepsiz mal edinme hükümleri uyarınca geri isteyebilirler.
Öte yandan Yargıtay İçtilhadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.1.1984 tarih ve 1983/3 E. 1984/1 sayılı kararı geçerli sözleşmeler içindir. Bu yön İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde açıkça vurgulanmıştır. O itibarla bu davada uygulama olanağı yoktur. Bu nedenlerle bozma kararının ikinci bendi yönünde oluşan çoğunluk görüşüne karşıyım.
Full & Egal Universal Law Academy