15. Hukuk Dairesi 2006/1919 E., 2007/2550 K. KAT İRTİFAKI KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÖNEMLİ TASARRUF TARAF ŞEKLİNİN SAĞLANMASI
4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 692 ]
"İçtihat Metni"
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Davacılar vekili, davacılar ve dava dışı diğer arsa sahibi paydaşlar ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan ve Kadıköy 2.Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 03.06.1988 tarih ve 38236 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Mukavelesi" başlıklı sözleşme hükümleri gereğince, Yalova-Taşköprü Köyünde bulunan 8, 9 ve 10 parsel sayılı ve bu parsellerin tevhidi sonucu oluşan 1511 parsel sayılı taşınmaza, sözleşmede yazılı koşullarla inşaat yapmayı ve yine sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlere arsa sahiplerine teslim etmeyi yüklendiğini, yanlar arasındaki sözleşme uyarınca inşaat yapılacak taşınmazın 660/1000 payının davalıya kayden temliki yapıldığı halde yüklendiği edimini ifa etmediğini ileri sürerek, yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve davalıya devredilen tüm bağımsız bölüm irtifak kayıtlarının iptaliyle davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili özetle, müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasında yapılan 03.06.1988 tarihli sözleşme ve buna ek sözleşmelerin kapsamlarının doğru olduğunu, davacıların dışındaki paydaşlar tarafından dava açılmadığı gibi bu davanın açılması için de davacılara onay verilmediğini, oysa arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu ve öncelikli davanın aktif husumet yokluğu sebebiyle reddi gerektiğini; aksi halde de, arsa sahiplerine ait inşaatların %90 oranında bitirilerek teslim edildiğini ve teslimde temerrüdün gerçekleşmediğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, davacıların talebinin taraflar arasındaki sözleşmenin geriye yönelik feshi talebini içerdiği ve bu itibarla davacıların sözleşmenin tarafı olan diğer paydaşlarla birlikte davayı açmaları gerektiği halde, zorunlu dava arkadaşı olan arsa sahiplerinin birlikte dava açmadıkları ve sözleşmenin tarafı olan diğer tarafların onayının da alınmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
03.06.1988 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini, davacılar Enver, Ahmet İskender, Erol ile dava dışı Adnan, İskender, Nurten, Müfit Baki, Nuvit 'a vekâleten ve kendi adına asaleten Ümit Baki arsa sahibi; davalı şirket ise, yüklenici sıfatlarıyla imzalamışlardır.
Medeni Kanunun 692.maddesi hükmü gereğince; paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işleminin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması ve üçüncü kişi yada kişilerle inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması da önemli tasarruflardan sayıldığından paydaşların tümünün kabulüne bağlıdır. Belirtilen sözleşmelerin feshi ve sözleşme gereğince yükleniciye kayden temlik olunan tapu veya pay kayıtlarının iptâli davası da "önemli tasarruf" niteliğinde olduğundan paydaşların tümü tarafından birlikte açılması ve tüm paydaşlar tarafından dava açılmamış ise davacı ve sözleşmenin tarafı olan paydaşlara, diğerlerinin dava açılmasına veya açılan davanın yürütülmesine yönelik olarak onay vermeleri zorunludur. Somut olayda ise; mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile eklerinin feshi ve yükleniciyle onun akdî haleflerine intikâl eden kat irtifakı kayıtlarının iptali davada istendiğine göre sözleşmenin tarafı olan diğer paydaşların davaya onay vermeleri; olmadığı takdirde onların davaya katılmalarını sağlaması için davacı tarafa süre verilmesi gerekirken mahkemece, davacı tarafa açıklanan işlemleri yapabilmesi için uygun süre verilmeden davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Diğer yandan, dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından inşaat yapılması kararlaştırılan 1511 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat irtifakının kurulduğu anlaşılmaktadır. Davada, yüklenici şirkete yanlar arasındaki sözleşme gereğince temlik olunan pay kaydının iptâli ve tescili de istendiğine göre, yüklenici davalı şirket ile onun tarafından pay kaydı temliki yapılan diğer malikler hakkında tapu iptâli ve tescili davasının açılması gerekmektedir. Çünkü, davada taraf olmayan kimselerin leh ve aleyhlerine mahkemece karar verilemez.
O halde, mahkemece yapılacak iş; sözleşmenin tarafı ve sözleşme konusu taşınmazın davada yer almayan paydaşlarının veya yasal ya da akdî haleflerinin davaya onaylarını alması; olmadığı takdirde davaya katılmalarının sağlanması ve ayrıca yüklenici davalıdan kayden pay-bağımsız bölüm satın alanlar hakkında dava açması için davacılara uygun süre verilmesi ve açılacak davaların bu dava ile birlikte görülmesi gerekeceğinden birleştirilmelerinin düşünülmesi ve taraf teşkili sağlandıktan sonra, işin esasına girilerek varılacak sonuca göre uyuşmazlık hakkında bir karar verilmesinden ibaret olmalıdır.
Yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden mahkemece, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ve kararın davacılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 18.04.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy