(2004 S. K. m. 67) (634 S. K. m. 20, 22, 37) (4721 S. K. m. 690, 691, 702) (818 S. K. m. 1, 32, 33, 34, 355, 390, 396)
Dava: Yukarıda gün ve numarası yazılı hükmün temyizen incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içerisinde verildiği anlaşılmış eksiklik sebebiyle mahalline iade edilen dosya ikmal edildikten sonra gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Dava, İİK. nun 67. maddesi hükmüne dayalı olarak açılmış olup, borçlu davalının hakkındaki icra takibine vaki itirazınla iptali istemine ilişkindir.
Davacı, davalının da bağımsız bölüm maliki olduğu ana yapının kat malikleri kurulunca alınan karar ile yöneticilere verilen yetki uyarınca, yönetici ile yapılan 30.9.2000 ve 6.7.2001 tarihli sözleşmeler gereğince 17.8.1999 gününde meydana gelen deprem nedeniyle ana yapıda oluşan hasarların onarımı ve güçlendirilmesi işini yüklendiğini ve edimini ifa ettiği durumda davalının sözleşmelerden kaynaklanan borcunu ödemediğini ileri sürerek tahsilini dava etmiştir.
634 s. Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi, kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın bakımı ve onarımı ile ortak yerlerin çalıştırılması için gerekli giderlerin ve bu giderleri karşılayacak avansların kat malikleri tarafından ödeneceğini hükme bağlamış, 22. maddesi de bağımsız bölümlerde kira akdine ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı olarak ondan yararlanan kişileri de belirli koşullarla bu gider ve avanstan sorumlu tutmuştur. 634 s. Kanunun 37. maddesi hükmü, kat malikleri veya kat sakinleri tarafından ödenmesi gereken gider ve avansın belirlenmesi yöntemini düzenlemiştir. Bu kanun hükmü, ana taşınmazın yönetim ve sair giderlerini karşılamak üzere bir işletme projesinin hazırlanmasını ve bu projeyle gider ve avansların miktar ve ödeme zamanlarının belirlenmesini öngörmüştür. İşletme projesi hazırlanmamış ise belirtilen hususları içeren kat malikleri kurulu kararı da aynı işleve ve geçerliliğe sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasına tabi olmayan taşınmazlar hakkında da, kuşkusuz Türk Medeni Yasası hükümleri uygulanacaktır. Buna göre, Medeni Yasanın paylı mülkiyeti düzenleyen hükümlerinden 690. maddesi uyarınca, küçük onarımları yaptırmaya paydaşlardan her biri yetkili olduğu halde, önemli yönetim işleri kapsamında sayılan bakım, onarım ve yapı işlerinde 691. maddesi hükmü gereğince pay ve paydaş çoğunluğunca verilecek karara göre işlem yapılabilir. Taşınmaz mala elbirliği mülkiyeti biçiminde malik olan ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran yasa veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir (TMK. md.702).
Az yukarıda özetle açıklanan ve Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat malikleri kurulunca ve Medeni Kanun hükümleri uyarınca paydaşlar ya da ortaklar tarafından alınan kararlar taşınmazın yönetim, bakım, onarım ve yapı işleriyle ilgili olarak; ilgisine göre kat malikleri ve sakinlerinin, paydaş ve ortakların yasadan doğan yükümlülüklerinin yerine getirilmesini amaçlamaktadır. Hukuksal nedenlere dayalı olarak iptal edilmedikçe, bu kararlarda gösterilen borçlarını ödemeyen kat malikleri ve sakinleri hakkında sair kat malikleri ve yetkiliyse yöneticiler; paydaşlar hakkında da sair paydaşlar ve ortaklar hakkında da sair ortaklar, yüklenilen borcun Ödenmesini sağlamak amacıyla dava açabilir ve icra takibi yapabilirler.
Oysa, sözleşmeler, tarafların karşılıklı ve bir birlerine uygun olarak rızalarını beyan ettikleri takdirde kurulmuş olur (BK. md. 1). Borç sözleşmeleri, borç ilişkisini doğurur. Bu tür sözleşmeler, ya bir taraflı ya da iki taraflı olurlar. Bir taraflı sözleşmelerde, taraflardan yalnız birisi öbür tarafa karşı alacak hakkı kazanır iki taraflı sözleşmelerde ise, tarafları, hem alacaklı, hem de borçlu durumuna girer. Borçlar Kanununun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesi, tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Sözleşmeler, ya doğrudan taraflar arasında ya da yetki verdikleri temsilcileri arasında yapılır, temsil yetkisi, ya bir kanun kuralına, ya da temsil olunanın iradesine dayanır. Yetkili temsilci tarafından bir kimse adına yapılan sözleşmenin alacak ve borçları, o kimseye geçer (BK. md. 32). Bir hukuki işlem ile verilmiş olan temsil yetkisine, iradeye bağlı yetki denir; yetkinin kapsamı o hukuki işlemle belirlenir (BK. md. 33/2). Yetki verilmesi, yönetilmeyi gerekli tek yanlı bir hukuki işlemle verilebileceği gibi; iki yanlı olan ve Borçlar Kanununun 390 ve izleyen maddelerine göre yapılacak vekillik sözleşmesiyle de verilebilir. Bir kimse, yetkisi olmadığı durumda başka bir kişi adına bir sözleşme yaparsa, bu kişi sözleşmeyi onaylamadıkça alacaklı ve borçlu olmaz. Temsil edilence verilmiş bir yetki olmadan onun yalnız borçları ödenebilir (BK. md. 38). Ancak, açıkça ya da örtülü olarak, temsilci tarafından yapılan hukuksal işleme temsilci tarafından onay verilirse, işlem temsil olunanı bağlayıcı ve geçerli olur.
Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; ilgisine göre kat malikleri kurulunca, paydaş yada ortaklarca alınan ve içeriği yukarıda belirtilen kararların uygulanmasını sağlamakla görevlendirilen kişi yada kişilerin, kararları alanları ve kararlara katılmayanları, davada dayanak alınan eser sözleşmesini yüklenici, ile yaparken temsile yetkili olup olmadığının değerlendirilmesine gelince; alınan bu kararların uygulanması için kararla görev ve yetki verilen kişi ya da kişilerin temsil yetkisi yasadan kaynaklanmadığına göre; eser sözleşmesini temsilen yaptığının kabul edilebilmesi için iradeye bağlı yetki verilmesi zorunludur. Sözleşmenin temsil olunanı bağlayıcı olabilmesi, temsil olunanın az yukarda açıklanan biçimde temsilciye yetki yahut sonradan onay (icazet) vermesine bağlıdır. Kat malikleri, Paydaş ya da ortaklarca alınan bu kararlarla, kararlara katılanların ve katılmayanların yüklenici ile eser sözleşmesi yapması için kararların uygulanmasını sağlamak amacıyla görevlendirilene temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur, çünkü temsil edilen kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir (BK. md. 34/1). Vekalet sözleşmesi gereğince temsil yetkisi verilmişse, Borçlar Yasasının 396/1. maddesi gereğince, vekillikten çıkarma her zaman olanaklıdır. Oysa kararı alanlara yahut katılmayanlara bu yetkilerin tanınması ve onlar tarafından kullanılması durumunda, kararların uygulanması da olanaksız hale gelir. Kaldı ki, Borçlar Kanununun 34/2. maddesi gereğince, temsil edilenin bu daraltma ve kaldırma hakkından önceden vazgeçmesi dahi geçersizdir.
Saptanan ve hukuksal durum bu olunca da; yüklenici ile iş-eser sahibi sıfatıyla sözleşme yapan kişiye, davalı tarafından temsil yetkisi ya da sonradan icazet verilmediğinden, bu sözleşmenin alacaklısı ve borçlusu olamaz. Eser sözleşmesiyle bağlantılı kararlardan ötürü sorumluluğu saklı olan ve bu karara dayalı borcunun ödenmesini isteme ya da dönüp isteme hakkı bulunanların hakları saklı kalmak üzere, davaya dayanak alınan sözleşmenin tarafı olmayan davalı hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekir. Ancak, davacı sözleşme yaptığı kişi ya da kişilere karşı sözleşmeden kaynaklanan haklarını ileri sürebilir ve dava açabilir.
Sonuç: Yukarda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüne ve hükmün davalı yararına BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer almadığına, ödediği temyiz peşin harcının istem halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 09.03.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy