Mahkemesi:İ Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiş, davacı-karşı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 02.04.2019 tarihinde yapılan duruşmaya davacı-karşı davalı vekili Avukat ... ile davalı-karşı davacı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
K A R A R -
Asıl ve karşı dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl dava, sözleşme gereği yükleniciye verilmesi gerektiği halde devredilmeyen bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâli ve tescili, karşı dava ise eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli, gecikme tazminatı ve metraj farkından doğan alacak istemlerine ilişkindir. İlk derece mahkemesince, asıl davanın kabulüne, karşı davanın ıslah da dikkate alınarak kabulüne dair verilen karara karşı davacı karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nce davacı karşı davalının, istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, asıl davanın kabulüne karşı davanın ıslah da dikkate alınarak, kısmen kabulüne dair verilen karar, taraf vekilleri tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp bir isabetsizlik bulunmaksızın karar verilmiş olmasına, dava şartları, delillerin toplanması ve hukukun uygulanması bakımından da
hükmün bozulmasını gerektirir bir neden bulunmamasına göre, tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir
2-Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Asıl davada davacı şirket yüklenici, davalılar, arsa sahibidir. Yanlar arasındaki 11.07.2005 Tarihli sözleşme noterden re ’sen düzenlenmiş olup, uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşme uyarınca 346 ada 19 parsel üzerine A ve B blok şeklinde inşa edilecek olan bloklar toplam 20 daireden oluşacak. (m.11) Arsa sahipleri kat karşılığı inşaat yapılacak taşınmazı üzerindeki binası boş olarak müteahhide sözleşme tarihinden itibaren 15 gün içinde teslim edecek (m.17) Müteahhit sözleşme tarihinden itibaren en geç 2 ay içinde inşaata başlamış ve temel ruhsatını almış olacaktır (m.22) Sözleşmede paylaşım oranı %73 arsa sahiplerine, %27 müteahhide ait olmak üzere kararlaştırılmıştır (m.25). Müteahhit inşaatı teslim tarihinden başlamak üzere 12 ay içinde iskanı (yapı kullanma izin belgesini) alarak, tapuda cins tashihini gerçekleştirerek kat mülkiyetini kuracaktır (m.36). Yüklenici taahhüt edilen tarihte işin teslim edilmemesi halinde beher bağımsız bölüm için aylık 5000 euro arsa sahiplerine tazminat ödeyecektir. Sözleşmede inşaatın ikmal ve teslim tarihi kararlaştırılmamıştır. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında, eserin büyüklüğü ve inşaat kalitesi değerlendirilerek, inşaat süresinin 24 ay olması gerektiği saptanmış, ilk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesince de bilirkişilerce belirlenen inşaat süresi uygun bulunarak, yapı ruhsatı alınarak inşaata başlanması gereken tarihin 26.09.2005 olduğu, 24 aylık bilirkişilerce belirlenen inşaat süresi ve yapı kullanma izin belgesi alımı için sözleşmenin 36. maddesinde yazılı 12 aylık süre eklendiğinde, inşaatın iskan ruhsatı alınarak, teslimi gereken tarihin 26.09.2008 olduğu kabul edilmiştir. Yapı kullanma izin belgesi 14.02.2011 tarihinde alınmıştır. Arsa sahipleri tarafından açılan karşı davada, diğer alacak kalemleri yanında gecikme tazminatının da yükleniciden tahsili talep edilmiştir. İlk derece mahkemesince, inşaatın iskan ruhsatı alınarak, teslimi gereken tarih olarak belirlenen 26.09.2008 tarihi ile iskan ruhsatının alındığı, 14.02.2011 tarihi arasındaki 28 ay 18 günlük gecikme nedeniyle arsa sahiplerine teslimi gereken 13 daire yönünden aylık 5000 euro üzerinden 1.859.000,00 euro gecikme tazminatı hüküm altına alınmıştır. Bölge Adliye Mahkemesi kararında ise A ve B blok olmak üzere, imalâtına başlanılan inşaatların ruhsata aykırılıklar içermesi nedeniyle 17.07.2006 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlendiği, 12.09.2006 tarihinde de bu tutanak kapsamında B bloğun yıkıldığı, yüklenici tarafından her iki blok için 20.11.2006 tarihinde tadilat ruhsatı için müracaat edildiği, ancak inşaatın yapıldığı bölgede daha önce yapılmış bulunan 1/1000 ölçekli imar planının iptâl edilmiş olması nedeniyle yeni imar planı onaylanmadığından davacının tadilat ruhsatı talebinin kabul edilmediği, yeni imar planının 16.09.2007 tarihinde ilgili belediyesince onanarak yürürlüğe girdiği belirtilerek “Yüklenicinin tadilat ruhsatı için müracaat etmiş olduğu 20.11.2006 ile 16.09.2007 tarihleri arasındaki yeni imar planının onaylanması için geçen süre yükleniciden kaynaklanmayan, idari işlemden kaynaklanan bir süre olması nedeniyle bu iki tarih arasında geçen 10 ay 27 günlük sürenin, gecikilen süreden mahsubu gerektiği” gerekçesiyle karşı davada arsa sahiplerinin isteyebileceği gecikme tazminatı 21 ay 29 gün üzerinden 1.427.803,00 euro olarak hesaplanmış ve yüklenicinin istinaf talebi bu yönden kabul edilerek arsa sahiplerinin isteyebileceği gecikme tazminatı tutarı olarak 1.427.803,00 euro hüküm altına alınmıştır.Eser sözleşmesinde yüklenici üstlendiği işi kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır. Özen borcu, sadakat borcunun bir sonucudur. Sözleşmede yer verilmese dahi işin imar mevzuatına, fen ve teknik kurallarına uygun yapılması zorunludur. Somut olayda işin anılan kurallara uygun yapılmadığı, binaların projeye aykırı olduğu belediyece düzenlenen yapı tatil tutanağı ve yıkım kararıyla sabittir. Yüklenici, projeye aykırı iş yapmakla, sadakat ve özen borcunu ihlâl etmiş olup, bu nedenle de kusurludur. Yüklenici tarafından projeye aykırılıkların giderilmesi için tadilat projesi hazırlanıp, 20.11.2006 tarihinde belediyeye sunulmuş ise de, tadilat projesinin yapılması ve ruhsatın alınması gerekliliği yüklenicinin kusuru ile yapı ruhsatı ve projeye aykırı inşaat yapmasından kaynaklanmış olup bu nedenle tadilat ruhsatının alındığı tarihe kadar geçen sürenin, inşaatın teslimi gereken süreye ilave edilmesi mümkün değildir. Sözleşmede kararlaştırılan tarihin geçmesine rağmen veya sözleşmede teslim tarihi kararlaştırılmamışsa işin mahiyetine göre, teslim için beklenmesi gereken objektif süre (somut olayda 24+12=36 ay) dolmuş olmasına rağmen yüklenici eseri meydana çıkarmamış ya da bu sürede imal edilmemişse temerrüt gerçekleşir. Ancak gecikme yükleniciden değil, taraflar dışındaki bir nedenden kaynaklanmışsa, burada geçen sürenin de teslim süresine ilavesi gerekeceğinden teslim zamanı bu sürenin ilavesi ile bulunmalıdır. Somut olayda inşaatın teslimi gereken tarih (26.09.2008) dolmadan 06.03.2007 tarihinde taşınmazın bulunduğu yer belediyesince yapı ruhsatlarının iptâl edildiği, 16.09.2007 tarihinde ise yeniden verilmeye başlandığı belediye yazısı, bilirkişi raporları ve dosya kapsamındaki belgelerden anlaşılmaktadır. Bu durumda yükleniciden kaynaklanmayan bu tarihler (06.03.2007 ile 16.09.2007) arasındaki 6 ay 10 günlük sürenin inşaatın teslim edilmesi gereken süreye ilave edilmesi ve buna göre saptanacak yeni süreye göre gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekir. Tadilat ruhsatı alma zorunluluğunun yüklenicinin kusurundan kaynaklandığı hususu ile davacı ve karşı davalı yüklenicinin de istinaf dilekçesinde inşaat süresine eklenmesi gereken sürenin başlangıcını 06.03.2007 tarihi olarak gösterdiği hususu gözden kaçırılarak tadilat ruhsatına başvuru tarihi 20.11.2006 dan belediyece ruhsat alınmasının serbest bırakıldığı 16.09.2007 tarihine kadar geçen sürenin (bu süre 9 ay 26 gün olduğu halde maddi hata sonucu 10 ay 27 gün kabul edilerek) Bölge Adliye Mahkemesince inşaatın teslimi gereken süreye eklenerek gecikme tazminatının hesaplanması doğru olmamıştır.Öte yandan; hükme esas alınan 22.08.2016 tarihli 4. bilirkişi kurulu raporunda eksik işler yönünden 1. bilirkişi raporundaki 427.882,47 TL’lik bedele itibar edildiği, eksik iş bedellerinin binanın ortak yerlerini kapsadığı için davalı ve karşı davacı arsa sahiplerinin sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranı olan %73 oranında eksik iş bedelini talep edebilecekleri, buna göre arsa sahiplerinin talep edebilecekleri eksik iş bedelinin 427.882,47x0.73=312.354,20 TL olduğu hesaplanmış, itiraz üzerine alınan ek raporda da asıl rapordaki bu değerlendirmenin doğru olduğu kanaati tekrar edilmiştir. 1. bilirkişi kurulu tarafından hesaplanan ve hükme esas alınan son bilirkişi raporunda da benimsenen 427.882,47 TL’lik eksik işler bedelinin içinde ahşap tavan lambri kaplaması bedeli 210.12 m2x1.150,00 TL/m2=241.638,00 TL de yer almaktadır. Davacı ve karşı davalı yüklenici vekili bu bedelin son derece fahiş olduğunu, rayiç m2 maliyetinin 250 TL civarında olabileceğini gerek ilk bilirkişi raporuna karşı yaptığı 13.05.2013 tarihli itiraz dilekçesinde gerekse 3. bilirkişi raporuna ve son bilirkişi raporuna karşı vermiş olduğu 06.11.2015 ve 22.09.2016 tarihli itiraz dilekçelerinde ileri sürmüştür. Yüklenicinin 06.11.2015 tarihli itiraz dilekçesi üzerine 3. Bilirkişi raporuna ek olarak düzenlenen 14.12.2015 tarihli raporda yüklenicinin itirazının yerinde olduğu, “Ahşap Lambri İmalâtının” piyasa rayiçlerine göre 210.12 m2 x 250 TL/m2=52.530,00 TL olması gerektiği, 26.03.2013 tarihli ilk bilirkişi kurulu raporunda lambri için takdir edilen 1.150,00 TL/m2 birim fiyatının yüksek olması nedeniyle düzeltilmesi gerektiği, ahşap lambri imalâtı nedeniyle eksik imalât tutarının 241.638,00 TL yerine 52.530,00 TL olarak düzeltilmesi halinde toplam eksik ve ayıplı imalât tutarının 201.402,77 TL olduğu belirtilmiştir. Buna rağmen hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacı ve karşı davalı yüklenicinin itirazı ve ek rapor dikkate alınmadan, eksik işlerle ilgili yeniden değerlendirme yapılmadan sonuca varılmıştır. Davacı ve karşı davalı yüklenici istinaf dilekçesinde eksik ve ayıplı işler bedeli olarak ilk derece mahkemesince hüküm altına alınan miktarı kabul etmeyerek “eksik ve ayıplı işler bedelinin 299.824,20 TL olabileceği kanaatindeyiz” şeklinde beyanda bulunmuştur.
O halde davacı ve karşı davalı yüklenicinin istinaf dilekçesindeki eksik işler bedeliyle ilgili kabulü de gözetilerek, hükme esas raporu düzenleyen, bilirkişi kurulundan bu konuda ve az yukarıda belirtilen gecikme tazminatı miktarı konusunda ek rapor alınıp, davanın sonuçlandırılması gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olmuştur.Ayrıca Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasında arsa sahipleri tarafından açılan karşı davada gecikme bedeli olarak 1.427.803,00 euronun 10.000,00 eurosunun karşı dava tarihi olan 15.08.2011 tarihinden bakiyesinin ıslah tarihi olan 01.01.2017 tarihinden geçerli 3095 sayılı yasanın 4/A maddesi uyarınca devlet bankalarının euro ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı uygulanmak suretiyle ödeme tarihindeki TL karşılığının yükleniciden tahsiline karar verilmiştir. Hüküm fıkrasında gecikme bedeli 1.427.803,00 euronun karşı dava tarihindeki efektif satışı ile TL karşılığı 4.321.803,20 TL olarak gösterilmiştir. Yabancı para birimi üzerinden hükmedilen gecikme tazminatında dava ve ıslah dilekçesinde talep edilen yabancı para miktarının o tarihlerdeki Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından ilan edilen efektif satış kuru üzerinden TL karşılığı hesaplanıp belirlenecek bu miktar üzerinden karar tarihindeki oran dikkate alınarak harcın alınması gerekirken Bölge Adliye Mahkemesince hükmedilen gecikme tazminatı miktarı 1.427.803,00 euroya düşürüldüğü halde harca esas değerin ilk derece mahkemesi kararında 1.859.000,00 euro karşılığı TL olarak belirtilen 4.321.803,20 TL olarak aynı bırakılması (1.427.803,00 euro karşılığı olarak da 4.321.803,20 TL’nin gösterilmesi) da usul ve yasaya aykırı olmuştur.
Kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile temyize konu ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi hükmünün HMK’nın 371. maddesi gereğince tarafların yararına BOZULMASINA, 2.037,00'şer TL duruşma vekillik ücretinin taraflardan karşılıklı olarak alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan diğer tarafa verilmesine, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 353,20 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davacı-karşı davalıdan, 176,60 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalı-karşı davacılardan alınmasına, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacılara iadesine, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine, karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 16.05.2019 gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy