Mahkemesi: Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
K A R A R -
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye ve yüklenici tarafından üçüncü şahıslara devredilen arsa paylarının, tapu kayıtlarının iptâli ile arsa sahibi davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, feshin tesbitine, davalılar lehine kurulan kat irtifakının iptâline, dair verilen karar, davalılar ... ve ... vekillerince istinaf edilmiş, ...’ın istinaf başvurusu süre yönünden reddedilmiş, bu red kararı istinaf edilmemekle, ...Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesince, ... yönünden yapılan inceleme sonunda; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiğinden, hüküm ... vekilince süresi içinde temyiz edilmiştir.Davacı arsa sahibi ve davalılardan yüklenici ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan;... 1. Noterliği'nin 04.04.2016 tarih ve 4056 yevmiye nolu Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre; davacıya ait ... mahallesi 680 ada 6 parselde, arsa konumu ve imar durumunun elverdiği şekilde, bir bina inşası ve davacıya 2 adet bağımsız bölümün, 90 gün içinde ruhsat alınıp, ruhsattan itibaren 18 ay içinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığı çekişme konusu değildir.Davalı yüklenici, sözleşmenin ifası amacıyla, davalının kendisine devrettiği tapu kaydı ile kat irtifakı kurarak, oluşturduğu bağımsız bölümlerin bir kısmını diğer davalılara devretmiştir. Davalıların iyi niyet savunmaları tapu siciline güven ilkesine dayanmaktadır.Mahkemece yapılan yargılamaya alınan bilirkişi raporuna göre, davalı yüklenicinin teslim tarihine beş aylık bir süre kalmış bulunmasına rağmen, fiziki imalât oranının % 10.7 düzeyinde olduğu gibi, yüklenicinin inşaat mahallini terk ettiği de saptandığından, süresinde bitirilemeyeceği anlaşılan sözleşmenin geriye etkili feshinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.Eser sözleşmelerinde sona erme üzerine, her iki tarafında talep edebileceği tasfiyenin dayanağı, TBK’nın 125/III maddesidir. Bu maddeye göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir. Bu geri isteme aynen olabileceği gibi, aynen ifanın mümkün olmaması halinde, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile bedeli de olabilecektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, yapılması özel şekil şartına tabi olduğu gibi, dönme suretiyle sona ermesi de, tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaştırılmasıyla mümkün değildir. Ancak tarafların tamamının katılım ve dönme konusundaki uygun iradelerinin birleşmesiyle sona erdirilebileceği gibi, açılacak dava sonucu verilecek dönme nedeniyle sona erme kararının kesinleşmesiyle sona erecektir. Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Yüklenici de dönme anına kadar, arsa sahibinin mal varlığına giren yasal ve yararlı imalâtın parasal karşılığının ödenmesini isteyebilecektir.
Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir. Arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili feshetmesi üzerine, sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik de artık sebepsiz kalır. Bu durumda Dairemiz uygulamalarına göre; fesih ve tasfiye işlemlerinin, üçüncü kişilerin haklarını da etkileyeceği, bir bakıma avans ödemesi niteliğindeki bu tapuların, arsa sahibine döneceği, devralan üçüncü kişilerin iyi niyet savunmalarının da dinlenemeyeceği kuşkusuzdur.Ancak davada, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile davalılara devredilen tapu kaydının iptâli de istenmiş olup, mahkemece feshin tesbiti ile kat irtifakının iptâline karar verilmiştir. Bu haliyle HMK 297 madde kapsamında, taleplerden her biri hakkında, taraflara yüklenen borç ve tanınan haklar hakkında, tereddüt uyandırmayacak şekilde, infazı kabil bir hüküm kurulduğundan bahsedilemez. Mahkemece davacının talepleri dikkate alınarak infazı mümkün bir karar verilmek üzere, kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, kararın istinaf eden davalı yararına BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalı ...'dan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı ...'a iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine, 14.10.2019 gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.